Faut-il investir dans l’immobilier à Tours en 2024 ?

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Se lancer dans le grand bain en réalisant son premier achat immobilier pour y couler des jours heureux. Investir dans un logement locatif pour faire d’une pierre deux coups, à savoir désengorger un marché saturé puis valoriser son patrimoine sur le long terme. Ces raisons de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement sont tout à fait louables. Mais la concrétisation de ce projet ne sera pas possible tant que vous n’aurez pas :

  • Défini le budget.
  • Tranché entre l’achat d’un appartement ou d’une maison, dans le neuf ou l’ancien, avec une petite ou une grande surface.
  • Choisi la ville idéale pour vous établir et pour investir. 

Concernant ce dernier point, le choix n’est pas facile. Le futur propriétaire, que vous vous apprêtez à devenir, a entendu dire qu’il ne fallait pas commettre d’impair sur la situation géographique d’un bien immobilier. Il semblerait, en effet, que l’emplacement soit déterminant pour une mise en location ou pour une revente. Parmi les autres critères, la ville, sur laquelle vous jetterez votre dévolu, doit être dynamique ; bien desservie par les transports routiers, ferroviaires ou aériens ; proche des commodités : commerces, hôpitaux, établissements scolaires, etc.

Depuis le début de cette année bissextile, nous avons évoqué la santé du marché immobilier dans de l’Hexagone, mais aussi sur l’île de La Réunion. Cette fois-ci, nous allons mettre à l’honneur une ville située dans l’ouest de la France : Tours, irriguée par la Loire et le Cher. Il s’agit de la préfecture du département d’Indre-et-Loire, en région Centre-Val de Loire.

Voici ce que nous pouvons vous dire pour vous accompagner, futurs acheteurs, vendeurs, ou investisseurs, dans ce projet immobilier concernant les prix, les quartiers prisés, les dispositifs mis en place par l’État, les atouts de cette agglomération de plus de 136 000 habitants, selon l’Insee en 2015.

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Acheter à Tours : les prix de l’immobilier en juillet 2024 

Des milliers de Français sont en recherche d’un nouveau logement. Des particuliers qui décident de refaire leur vie dans une autre ville, comme Tours. Des professionnels mutés qui ont besoin de se loger. Ou encore des étudiants, des touristes. Une tâche compliquée puisque le marché du locatif n’était pas au mieux de sa forme dans l’Hexagone en juillet 2024. Les demandes sont toujours en hausse (+6 %) par rapport aux offres : -6 % sur un an.

Des prix qui augmentent mais qui restent raisonnables

Ce constat est fait par rapport à la moyenne nationale ! Les prix de vente moyens d’un bien immobilier, pratiqués dans cette commune à taille humaine, au 1er juillet 2024, s’approchaient de 3 070 €/m² selon l’indice de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). En un an, ils ont enregistré une diminution de 3,1 % contre une baisse de 1,1 % au cours du dernier trimestre. Les données des trois dernières années affichent cependant une hausse importante des prix de l’immobilier : +7,4 %. Des écarts de prix entre les maisons et les appartements ont également été constatés. Le prix moyen d’achat d’une maison était de 3 375 €/m² contre 2 975 €/m² pour un appartement, début juillet.

Les prix moyens en fonction de la superficie d’une maison à Tours :  

  • Maison avec 3 pièces : 3 545 €/m².
  • Maison avec 4 pièces : 3 278 €/m².
  • Maison avec 5 pièces : 3 220 €/m².
  • Maison avec 6 pièces et plus : 3 464 €/m². 

Les prix moyens en fonction de la surface d’un appartement dans la cité tourangelle :  

  • Appartement avec une pièce :  3 419 €/m².
  • Appartement avec deux pièces : 3 253 €/m².
  • Appartement avec trois pièces : 2 988 €/m².
  • Appartement avec quatre pièces et plus : 2 583 €/m². 

À retenir : le prix moyen du mètre carré à Tours, qui a vu naître l’écrivain Honoré de Balzac ou les acteurs Jacques Villeret et Jean Carmet, est supérieur de 27 % par rapport aux autres villes de ce département. 

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : indécis ?  

Sachez qu’un investissement locatif dans le neuf ne vous obligera pas à financer des travaux de rénovation. En effet, les nouvelles constructions répondent aux normes gouvernementales concernant l’habitat, limitant ainsi la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En revanche, un bien ancien offre un certain cachet et coûte moins cher à l’achat. Néanmoins, il faudra prévoir un budget pour réaliser des travaux afin d’éliminer les passoires thermiques. Même si certaines mesures concernant la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) ont été dernièrement allégées il y a quelques mois.

Mettre en location à Tours : les prix des loyers en juillet 2024

L’Observatoire Clameur a levé le voile sur le prix des loyers médians, hors charges et toutes surfaces confondues : 13 € /m² pour les quatre derniers trimestres. Les chiffres montrent une augmentation pour les loyers de +3,4 % par rapport au mois de juillet 2023.  

Les prix médians, charges non incluses, par catégorie de logements : 

  • Appartement avec une pièce : 18 €/m².
  • Appartement avec deux pièces : 12 €/m².
  • Appartement avec trois pièces et plus : 11 €/m². 

Les loyers ont varié à Tours si nous comparons à 2023, à la même période : 

  • +4,9 % pour les locations T1.
  • +2,5 % pour les locations T2. 
  • +2,7 % pour les locations T3 et plus.  

Les évolutions sur les cinq dernières années :  

  • +20,7 % pour un logement locatif T1.
  • +8,9 % pour un logement locatif T2.
  • +7,6 % pour un logement locatif T3 et plus.  

Le prix médian signifie que la moitié des taux ont été effectués à un tarif inférieur et que l’autre moitié à un prix supérieur.  

Investissement locatif  à Tours : quels sont les avantages ?  

L’année 2024 est-elle propice pour réaliser un investissement locatif ? Nous vous répondrons par une autre question : existe-t-il vraiment un moment propice pour investir dans la pierre ? Nous pouvons néanmoins vous dire qu’il y a des avantages et que le premier semestre de 2024 montre des signes positifs concernant la santé du marché immobilier comme la possibilité : 

  • De bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier.
  • D’accéder à des taux d’intérêt plus abordables depuis le début de l’année 2024.
  • D’obtenir des emprunts de la part d’établissements prêteurs qui recommencent à prêter.
  • De disposer de perspectives de plus-value immobilière dans le futur.
  • De se constituer d’un patrimoine. 

Les investisseurs, désirant acheter dans l’immobilier locatif à Tours, feront le bon choix, selon des agents immobiliers de cette commune. En 2018, selon l’Insee, plus de 65 % des Tourangeaux étaient des locataires. Un chiffre intéressant laissant peu de place à la vacance locative qui, si elle perdure, peut être sanctionnée. 

Premier investissement locatif : quelle surface faut-il choisir ?  

L’achat d’une petite surface, un T1 ou T2, reste avantageux surtout s’il s’agit d’un premier investissement locatif. Ce type de logement, qui peut être loué vide ou meublé, attire beaucoup de locataires.

Tours est-elle armée pour faire face au changement climatique ?  

Les scientifiques et les météorologues ont constaté ces dernières années que le dérèglement climatique impactait le secteur de l’immobilier. Sachez que Tours est une ville à privilégier si vous craignez les inondations, les crues, les feux de forêt. Cela ne veut pas dire que la cité tourangelle sera épargnée par ces catastrophes naturelles, mais qu’elle sera moins exposée en comparaison à d’autres communes.

Acheter ou investir dans un bien à Tours : quels sont les quartiers à privilégier ?

Concernant le marché immobilier, la commune dispose d’un large éventail de logements dans le neuf et dans l’ancien, dont les prix de vente baissent depuis 2023. Comme dans de nombreuses villes de l’Hexagone. Une mauvaise nouvelle pour le vendeur. Une aubaine pour l’acheteur. Découvrez les quartiers attractifs à Tours, surtout si vous voulez mettre votre logement en location ?  

L’hypercentre-ville

Ce site au charme suranné est très recherché pour sa proximité avec les commerces, les sites historiques, les transports. Très demandé, l’investisseur peut réaliser une excellente opération financière. En effet, le taux de vacance locative est quasi inexistant. Dans ce secteur, trois quartiers ont particulièrement la cote : 

  • Les Prébendes où vivent de nombreuses familles. Dans ce secteur, des logements, comprenant plusieurs chambres pouvant héberger des couples et leurs enfants, doivent être préférés. Ils ne sont pas accessibles à tous les profils financiers.
  • Les Halles – Cathédrale est un quartier vivant grâce à l’abondance des lieux culturels. Il séduit particulièrement les étudiants et les jeunes ménages. Concernant l’investissement locatif, il demande un budget plus élevé que dans les autres lieux éloignés de l’hypercentre.
  • Velpeau est proche de la gare. En dépit d’une demande importante, les prix restent plus abordables que ceux des Prébendes et des Halles – Cathédrale. 

Les Deux-Lions

Ce quartier, prisé depuis l’arrivée du tramway, est devenu un pôle économique important. Contrairement à l’hypercentre, les logements y sont plus récents, plus modernes. Un lieu qui ne devrait pas laisser indifférents les futurs acquéreurs. Les prix y sont plus abordables que dans certains quartiers de l’hypercentre.

Les quartiers tourangeaux au sud et au nord

La demande locative sur ces sites, moins courtisés par les investisseurs, est de plus en plus importante. Les quartiers environnants et les pôles économiques qui se développent dans ces secteurs pourraient être un bon placement. 

Beaujardin

Ce quartier est apprécié pour son côté résidentiel, calme, verdoyant comme le jardin Guillaume Bouzignac. Animé, il dispose aussi de plusieurs commerces.

À la périphérie de Tours  

La demande locative dans les agglomérations, à proximité de Tours, comme Chambray-les-Tours, Mettray ou Notre-Dame-d’Oé, est aussi très élevée. Les prix affichés sur les devantures des agences immobilières sont quasiment identiques à ceux qui existent sur le marché tourangeau. Ces secteurs offrent de belles opportunités aux futurs investisseurs.

Tours est concernée par la loi Pinel ?

La demande locative est en constante augmentation. Le marché immobilier est tendu à Tours et dans sa périphérie. Dans ce contexte, la loi Pinel, instaurée pour favoriser l’accès au logement aux ménages français les plus modestes, dans des zones où le marché immobilier est en difficulté, peut être utile.

Située en zone B1, cette agglomération est éligible à ce dispositif. Le propriétaire d’un bien immobilier neuf, vous peut-être, peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % selon la durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. Au bout du compte, l’investisseur économise des milliers d’euros sur ses impôts.

Malheureusement, tous les propriétaires et les locataires ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif. Le profil locataire doit respecter des conditions établies par la loi pour signer un bail en Pinel comme :  

  • Ne pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire du logement.
  • Louer le bien en tant que résidence principale.
  • Être dans les plafonds de ressources définis par la loi.  

Le propriétaire, voulant s’appuyer sur ce dispositif, a aussi des contraintes en ce qui concerne le logement ! Il doit, par exemple : 

  • Se trouver dans une zone concernée par ce dispositif.
  • Être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou rénové selon des conditions bien précises.
  • Respecter les normes énergétiques comme la RE 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
  • Respecter un plafond de loyer de la part du propriétaire : 11,31 €/m² au 18 avril 2024, selon la source Bofip.
  • … 

Bon à savoir

La loi Pinel devrait disparaître à la fin de l’année 2024.

Achat ou investissement : les atouts de Tours

La connaissance des prix est importante. L’emplacement l’est tout autant. Mais pensez-vous être fait pour vivre à Tours qui s’appelait Caesarodunum pendant la période gallo-romaine ? Que vous soyez un futur propriétaire ou un locataire, il est primordial de savoir si le cadre de vie va vous convenir.

Pleine de charme et animée, ville très fière de son passé, mais aussi tournée vers l’avenir, Tours a des atouts pour séduire un nouveau venu à la recherche d’un cadre de vie agréable. Elle a su se moderniser au fil des années, devenant doucement, mais sûrement un point de chute pour les investisseurs immobiliers. Ceux qui souhaitent notamment s’éloigner du tumulte des grandes métropoles et profiter de logements plus grands à des prix plus abordables.

Une ville à l’économie florissante

Cette commune de Touraine propose aujourd’hui de belles perspectives de développement à ceux qui veulent acquérir un appartement notamment neuf pour le louer à l’année ou à des touristes ou à des étudiants.

Le saviez-vous ? Tours accueille des milliers d’étudiants tous les ans. Certains professionnels avancent le chiffre de 30 000. Autant dire que les investisseurs, envisageant de mettre en location leur bien, pourraient tirer des profits intéressants, laissant présager une plus-value intéressante en cas de revente.

Tours possède plusieurs industries, notamment pharmaceutique et automobile, un Centre Hospitalier Universitaire, des laboratoires de recherche. Mais aussi un pôle universitaire spécialisé dans l’innovation et les technologies du futur.

La région tourangelle est également fière de ses vignobles réputés. Tours possède plus de 2 300 commerces sans compter les banques et les assurances. Les restaurants et les cafés sont également bien implantés.

Une ville avec un patrimoine exceptionnel

Une ville où l’ennui est banni ! Voyez par vous-même. Outre ses châteaux de la Loire, dont certains furent les résidences des rois de France, Tours possède une ribambelle de monuments historiques, des dizaines de musées pour les amateurs d’art et d’histoire, un opéra, des salles musicales, mais aussi de spectacles comme le Palais des congrès. Pour votre information, Tours possède son château dans lequel des expositions sont régulièrement organisées.

Classée ville d’art et d’histoire, Tours met en valeur ses monuments historiques comme la Basilique Saint-Martin, l’église Saint-Julien, l’hôtel de la Monnaie, situé dans le Vieux-Tours, le château de Plessis-lès-Tours, la tour Charlemagne, le palais de Justice, ou encore le Palais du Commerce, etc. Son centre historique est d’ailleurs l’un des mieux conservés de l’Hexagone.

Pour les sportifs professionnels ou en herbe, Tours est équipée de piscines, de gymnases, de stades.

Des retraités aux étudiants en passant par les familles vivant notamment dans des immeubles, tout le monde peut profiter des dizaines d’espaces verts répartis sur la commune.

Une ville bien desservie

Le réseau routier et autoroutier permet de relier des villes françaises, dont Paris et Bordeaux par l’A10, Angers et Vierzon par l’A85, ou encore Rouen par l’A28. Tours possède aussi une ligne de tramway, des lignes de bus, des stations de véhicules partagés.

Les habitants tourangeaux peuvent compter sur deux gares routières régionales et internationales. Paris, n’étant qu’à une heure de Tours en TGV, de nombreux Franciliens n’ont pas hésité à sauter le pas. C’est-à-dire qu’ils travaillent dans la capitale française, mais sont devenus propriétaires ou locataires d’un logement à Tours.

Tours peut compter sur deux véloroutes : l’EuroVélo 6 reliant l’estuaire de la Loire au delta du Danube et l’EuroVélo 3 qui met en liaison Trondheim la Norvégienne à Saint-Jacques-de Compostelle. Enfin, la véloroute « Cœur de France à Vélo » relie la vallée du Cher au canal du Berry. La ville possède une grande capacité de stationnement pour les vélos ainsi qu’un service de location de vélos.

La ville possède aussi son aéroport Tours-Val de Loire, qui est ouvert au trafic national et international. Il a été construit à cheval sur les communes de Tours et de Parçay-Meslay.

Achat d’un bien immobilier à Tours : recourir aux services d’un courtier

Cet intermédiaire en opération de banque et en service de paiement (IOBSP), plus communément appelé courtier, peut bien entendu vous conseiller et vous orienter dans la bonne direction : quel type d’investissement ? Quelle surface ? Investir dans la ville où vous vivez ou dans un autre lieu ? Sachez que l’agence Ymanci à Saint-Avertin, près de Tours, peut intervenir dans ces opérations qui peuvent être complexes, surtout si vous réalisez votre premier achat immobilier, comme :

  • Déterminer le budget que vous pourrez allouer à votre projet immobilier.
  • Identifier les lois de défiscalisation auxquelles vous avez droit.
  • Trouver et convaincre les partenaires bancaires de s’occuper de votre dossier.
  • Comprendre les différents taux.
  • Déterminer les frais que vous aurez à payer.
  • Évitez les pièges que vous pourriez rencontrer.
  • … 

Si vous ne voulez pas investir dans un logement à Tours, vous trouverez peut-être votre bonheur dans cette liste de villes situées dans l’Hexagone :