Faut-il investir dans le locatif à Amiens en 2024 ?

Publié le 09 avril 2024, mis à jour le 09 avril 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Le printemps est la saison du renouveau. Des fleurs refleurissent et embaument l’atmosphère. Le chant des oiseaux ravit nos oreilles. Les bourgeons des arbres cèdent la place aux fleurs et aux feuilles. Les jours rallongent considérablement. Les températures redeviennent plus clémentes. Les terrasses des brasseries sont bondées… Comme le printemps, il semblerait que le secteur de l’immobilier en France, qui fut contraint « d’hiberner » pendant deux longues années, veuille apporter son lot de changement et d’opportunités.

Des changements et des opportunités qui pourraient permettre à de futurs propriétaires de voir éclore leur rêve de trouver un nouveau nid douillet ou un bien immobilier pour le mettre en location. Même si le ciel de l’immobilier n’est pas encore totalement dégagé, certains professionnels mais aussi des particuliers impatients de devenir propriétaires, croient en des jours ensoleillés. 

Où investir pour réussir un projet immobilier ? Le choix de la ville est une étape importante. Depuis quelques mois, nous aiguillons nos lecteurs vers des villes de la douce France de moins de 200 000 habitants. Après Dijon, Orléans, Metz ou encore Perpignan, nous allons aujourd’hui nous attarder sur la ville d’Amiens qui offre de multiples avantages que ce soit pour y vivre ou pour louer.

Investissement locatif en 2024 : Amiens possède-t-elle le bon profil ?

Pour réaliser, mais surtout réussir son investissement locatif, le futur propriétaire doit choisir une ville possédant un bon potentiel à tous les niveaux. Et si Amiens était une option intéressante ? La ville amiénoise n’est pas l’exception qui confirme la règle. Là-bas, les prix de vente ont augmenté. Ils restent néanmoins inférieurs à ceux d’autres agglomérations françaises. Outre l’aspect financier, elle possède également une position stratégique qui simplifie les déplacements vers d’autres grandes villes tricolores. Idéalement située au cœur de la Somme, dans la région des Hauts-de-France, elle se trouve à mi-chemin entre Paris et Lille.

Achats immobiliers : quels sont les prix de l’immobilier à Amiens en avril 2024 ?  

Qu’il s’agisse d’un logement pour l’habiter ou le mettre en location, il est préférable d’investir dans un quartier attractif, proche des transports en commun, des commerces et des services, afin que l’investissement s’avère rentable. Rappelons que le prix d’un bien immobilier fluctue en fonction de sa situation géographique, de sa superficie, de son standing…Découvrez ici les prix moyens de l’immobilier à Amiens selon les types de logements, communiqués par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le 1er avril dernier : 

• Maison T3 : 2 432 €/m². 
• Maison T4 : 2 468 €/m². 
• Maison T5 : 2 434 €/m². 
• Maison T6 et plus : 2 569 €/m². 
• Appartement T1 : 3 233 €/m². 
• Appartement T2 : 2 814 €/m². 
• Appartement T3 : 2 484 €/m². 
• Appartement T4 et plus : 2 169 €/m². 

Concernant le prix d’un loyer médian¹ pour les appartements, en fonction de la superficie et hors charges, il est de 12 €/m² sur les quatre derniers trimestres. Découvrez les prix des loyers communiqués par l’Observatoire Clameur qui liste les loyers négociés sur un an, au 1er avril 2024 : 

• Appartement T1 : 16 €/m². 
• Appartement T2 : 12 €/m². 
• Appartement T3 et plus : 10 €/m². 

Les loyers ont bougé par rapport à la même période en 2023 : +4,8 % pour un appartement avec une pièce, -1,4 % pour un deux pièces, -1,4 % pour les trois pièces et plus.

Acheter à Amiens en 2024 : est-ce le bon moment ?

Faisons un petit état des lieux ! Des professionnels, dont certains courtiers, ont effectivement observé une stagnation, voire une baisse des taux d’intérêt ces dernières semaines. Si cette baisse se confirme, le financement d’un prêt immobilier pourra s’effectuer à des conditions plus avantageuses pour les futurs propriétaires, qu’ils soient primo-accédants ou plus aguerris. Rappelons que des taux d’intérêt trop élevés peuvent geler la capacité d’emprunt de nombreux foyers en France. Les professionnels de l’immobilier ont aussi remarqué d’autres signes encourageants :

• Le retour des organismes bancaires sur le marché. 
• Les refus de prêts de la part des établissements financiers qui sont de plus en plus rares. 
• Les prix au mètre carré qui ont tendance à baisser dans certaines régions, certains départements, certaines villes, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien… 

Des taux plus accessibles, des banques qui rouvrent les cordons de leurs bourses, des prix de vente qui baissent… L’accès au crédit immobilier s’en trouve ainsi facilité. D’autres avantages peuvent séduire et par conséquent décider un particulier à se constituer un patrimoine en achetant un bien immobilier pour le revendre plus tard ou le mettre en location. Il s’agit des aides de l’État telles que le prêt à taux zéro ou des avantages fiscaux non négligeables : la loi Pinel, Denormandie ou encore Malraux. 

Outre les avantages cités ci-dessus, il y en a trois autres qui pourraient encourager l’investisseur à faire le grand saut. Le premier est la demande locative ! Trouver un toit est aujourd’hui très complexe. Pourquoi ? Parce que la demande est plus importante que l’offre. Investir dans un logement pour le louer est une assurance. Il y a effectivement de fortes chances que le taux d’occupation soit élevé et que cette situation limite les périodes de vacance. Le deuxième est la plus-value. Une plus-value peut être « la carotte » pour un investisseur lors d’une éventuelle revente, surtout dans une ville en perpétuel mouvement. Et la troisième est la possibilité de diversifier son épargne. En dépit de la crise de l’immobilier ces dernières années, la pierre reste pour beaucoup de Français une valeur sûre.

En dépit des signes de reprise, certains acheteurs sont toujours assis entre deux chaises. Faut-il acheter maintenant pour ne pas passer à côté de l’occasion ou acheter plus tard quand les taux mais aussi les prix auront vraiment baissé ? Sur ce sujet, Bruce Cardi, Président de la Coopérative l’Adresse, nous donne son avis :

Devenir propriétaire rapidement permet de se constituer un capital plus tôt. Acheter maintenant offre non seulement le choix, mais également le temps nécessaire pour faire le bon choix, négocier efficacement le prix et bénéficier d’un taux intéressant, parfois inférieur à 4 %, avec la possibilité de renégocier dans un an. 

Et d’ajouter :

Les vendeurs doivent se conformer aux estimations des professionnels pour attirer rapidement des visites et tirer profit de la reprise actuelle. Il est essentiel de ne pas rater cette chance de vendre dans les meilleurs délais et donc au bon prix. C’est la manière la plus efficace de contrer la baisse des prix. 

Vive le printemps ? L’acquisition d’un logement est possible tout au long de l’année. Mais il semblerait que le printemps soit considéré comme la saison la plus propice pour envisager un investissement dans l’immobilier. Il faut néanmoins tenir compte de deux points qui pourraient encore bloquer certains particuliers de devenir propriétaires d’un bien immobilier : 

• Les règles d’octroi comme le taux d’endettement fixé à 35 % pour un crédit immobilier et la durée du prêt limité à 25 ans, voire 27 ans en cas de travaux de rénovation.

• Les taux d’usure, ou les seuils de l’usure, qui sont en hausse au deuxième trimestre 2024, et ce, quelle que soit la durée du remboursement. Cette hausse montre le décalage qui existe avec le terrain.

Investissement locatif en 2024 : les quartiers d’Amiens les plus abordables

L’emplacement de son futur logement est un critère primordial. Il est préférable qu’il soit situé à proximité des transports en commun, des commerces, des services, des écoles, des universités… Tous ces paramètres pourront permettre à un propriétaire de réaliser une plus-value lors de la revente de son bien ou d’attirer des locataires potentiels. Voici la liste des quartiers idéaux où il est possible d’acheter un appartement ou une maison pour en faire une location étudiante ou saisonnière 

• Le centre-ville.  
• Saint-Pierre. 
• Longpré.  
• Le Faubourg de Hem.  
• Saint-Ladre. 
• Saint-Leu.  
• Saint-Honoré-Jeanne d’Arc.  
• Henriville.  
• Renancourt.  

Attention néanmoins : selon des experts du site SeLoger, la vie, étant particulièrement agréable à Amiens, le marché immobilier est particulièrement tendu :

Il est à noter qu’à l’instar de nombreuses autres villes françaises, dont le marché immobilier s’est considérablement tendu au cours des dernières années, l’offre en termes de logement ne répond pas à la demande. 

Investir à Amiens en 2024 : quels sont ses attraits ?

Que le futur acheteur opte pour un appartement ou une maison, il doit savoir qu’Amiens, capitale historique de la Picardie, possède un patrimoine historique riche et architectural remarquable. D’ailleurs, la cathédrale Notre-Dame d’Amiens, un véritable joyau de l’art gothique, a été classée au patrimoine monde de l’UNESCO, tout comme le beffroi. Cette métropole, surnommée la « petite Venise du Nord » en raison de ses nombreux canaux et hortillonnages, possède de nombreux attraits…

Économique

Grâce à son positionnement géographique, Amiens attire de grandes entreprises, dont Amazon, leader mondial de l’e-commerce. Ces entrepôts se trouvent plus exactement sur la commune de Boves. Notons que l’économie locale prospère grâce aux filières de la santé, de l’autonomie énergétique et des nouveaux usages numériques. Amiens est aussi connue pour ses textiles, dont le velours.

Touristique

Outre ces nombreux espaces verts et parcs, dont celui de la Hotoie, propices à la détente et aux promenades, Amiens doit notamment sa renommée à ses hortillonnages, à son écluse située dans le quartier Saint-Maurice qui héberge un magnifique jardin botanique, appelé autrefois le jardin du Roy. Dans le quartier de Saint-Acheul, les touristes, les curieux et les Amiénois peuvent découvrir un autre jardin, mais celui-ci est archéologique. Les fêtards peuvent trouver leur bonheur dans le quartier Saint-Leu où pullulent de nombreux bars, restaurants…  Dans les rues, les observateurs pourront s’arrêter pour admirer les maisons amiénoises construites en briques. Les curieux pourront s’extasier en visitant la cathédrale, le centre-ville, les quartiers Saint-Leu et Saint-Maurice ; la maison de l’écrivain français Jules Verne, mort à Amiens en mars 1905 ; la tour Perret, le musée de Picardie…

Culturel

Les événements culturels, notamment artistiques et musicaux, ne sont pas en reste dans la cité amiénoise. Elle compte des théâtres, des cinémas, des salles de spectacle, mais aussi le cirque Jules Verne. Cette enceinte multifonctionnelle accueille des pièces de théâtre, des spectacles de danse, des concerts, des galas sportifs, des réunions publiques. Pour les férus de peinture, le musée de Picardie regorge d’œuvres entre autres celles de Fragonard ou encore de Jean-François Millet. Amiens a aussi un zénith. Elle organise de nombreux festivals dont le festival international du film d’Amiens et celui de la bande dessinée qui se tiennent respectivement en novembre et en juin. Pour les sportifs, elle dispose de piscines, de gymnases, de stades. Concernant les commerces de tous les types, Amiens en comptabilise des centaines.

Éducatif

Amiens, qui peut s’enorgueillir du label « Ville d’art et d’histoire » depuis 1992, détient de grandes écoles et universités qui séduisent des milliers d’étudiants tous les ans.

Stratégique

Amiens peut compter sur un réseau routier et autoroutier optimal via ses autoroutes : A1, A2, A16 ; A28 et A 29. Paris et Lille ne sont qu’à 1 h 30 et Bruxelles, la capitale de la Belgique, ne se trouve qu’à 2 heures. À Amiens, deux gares sont situées sur les lignes Paris-Boulogne et Amiens-Rouen. Elles assurent principalement des liaisons régionales et extrarégionales. Son réseau de lignes à grande vitesse permet de rejoindre l’aéroport francilien Roissy-Charles-de-Gaulle assez rapidement. Hormis Roissy, quatre autres sont accessibles depuis Amiens : celui de Lille ; Paris-Beauvais ; d’Amiens Glisy (aviation d’affaires) puis Méaulte (aviation d’affaires et fret). La préfecture de la Somme dispose de transports urbains efficaces. Le réseau des autobus dessert l’agglomération amiénoise. Des vélos en libre-service sont disponibles dans son hypercentre.

Pour conclure, Amiens possède un charme indiscutable, une dynamique économique, une position géographique idéale, un pôle universitaire réputé et des prix immobiliers encore accessibles par rapport à d’autres agglomérations. Tous ces atouts sont en mesure de séduire ceux qui veulent réaliser un achat immobilier pour y vivre ou pour le louer à des étudiants dont certains vont partir à la recherche d’un logement pour la prochaine rentrée universitaire ou à des touristes qui planifient de plus en plus tôt leurs vacances d’été. 

¹Le prix médian signifie que la moitié des baux ont été effectués à un tarif inférieur, l’autre moitié à un prix supérieur.