Vivre ou louer son bien immobilier au Mans ? Ce qu’il faut savoir !

Publié le 16 novembre 2024, mis à jour le 16 novembre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Depuis le début de l’année 2024, nous faisons une halte dans des villes françaises pour piloter les futurs propriétaires ou investisseurs dans leurs recherches d’un bien immobilier. Aujourd’hui, nous stoppons au Mans, dans le département de la Sarthe.

Pendant cet arrêt, nous n’allons pas nous étendre sur les caractéristiques ayant fait la renommée de cette ville tricolore, à savoir notamment la célèbre course automobile des 24 heures du Mans ou ses spécialités culinaires comme les rillettes. Nous allons plutôt nous attarder sur le potentiel immobilier de l’ancienne capitale provinciale du Maine et du Perche. Que vous cherchiez à acheter votre première résidence principale ou que vous vouliez diversifier votre portefeuille, il faut effectivement étudier ce projet immobilier sous tous ses aspects avant de vous lancer.

Dans la ville où se disputent les 24 heures du Mans, laissez-vous conduire sur cette autoroute d’informations. Imaginez que les paragraphes ci-dessous soient des panneaux de signalisation indiquant non pas la prochaine aire de repos ou la station-service la plus proche, mais :

• Les prix de vente des biens immobiliers à la vente et à la location.
• Les atouts notamment économiques de la ville.
• Les quartiers où il est préférable de se porter acquéreur d’un logement.
• Les aides et les dispositifs de défiscalisation.

Prêt pour faire la route à nos côtés. Alors attachez vos ceintures ! C’est parti pour un tour de piste.

Les prix de vente et à la location pratiqués au Mans en octobre 2024

Dans cette ville traversée par la Sarthe, les prix au mètre carré ont augmenté. Nous n’allons pas vous cacher la vérité. Ils restent toutefois attractifs par rapport à d’autres communes situées dans l’Hexagone. La typologie des logements est également variée. Mais les résidences principales sont plus nombreuses que les résidences secondaires. Il y a également des logements sociaux. Les prix, que vous allez découvrir dans notre article, ont été communiqués par Le Figaro immobilier en octobre 2024.

Les prix de vente d’un appartement au m² dans l’ancien et par nombre de pièces

• Studio/1 pièce : 3 014 €/m².
• 2 pièces : 2 289 €/m².
• 3 pièces : 2 060 €/m².
• 4 pièces : 2 052 €/m².
• 5 pièces : 2 025 €/m².
• 6 pièces : 2 158 €/m².
• 7 pièces et plus : 2 146 €/m².

Les prix de vente d’un appartement au m² dans le neuf et par nombre de pièces :

• Studio /1 pièce : 4 395 €/m².
• 2 pièces : 3 882 €/m².
• 3 pièces : 3 302 €/m².
• 4 pièces : 3 157 €/m².
• 5 pièces : 2 983 €/m².
• 6 pièces : 2 547 €/m².
• 7 pièces et plus : 1 690 €/m².

Le prix de vente d’une maison au m² dans l’ancien par nombre de pièces :

• 1 pièce : 2 022 €/m².
• 2 pièces : 2 250 €/m².
• 3 pièces : 2 141 €/m².
• 4 pièces : 2 090 €/m².
• 5 pièces : 2 070 €/m².
• 6 pièces : 2 165 €/m².
• 7 pièces et plus : 2 141 €/m².

Le prix de vente d’une maison au m² dans le neuf par nombre de pièces :

• 3 pièces : 2 847 €/m².
• 4 pièces : 2 693 €/m².
• 6 pièces : 2 505 €/m².
• 7 pièces et plus : 1 691 €/m².

Le prix de vente d’un appartement dans l’ancien ne prenant en compte que le nombre de pièces :

• 1 pièce : 3 034 €/m².
• 2 pièces : 2 295 €/m².
• 3 pièces : 2 048 €/m².
• 4 pièces : 2 110 €/m².
• 5 pièces : 1 846 €/m².
• 6 pièces : 1 960 €/m².
• 7 pièces et plus : 2 137 €/m².

Le prix de vente d’un appartement dans le neuf ne prenant en compte que le nombre de pièces :

• 1 pièce : 4 614 €/m².
• 2 pièces : 3 987 €/m².
• 3 pièces : 3 371 €/m².
• 4 pièces : 3 627 €/m².
• 5 pièces : 3 555 €/m².

Si vous voulez vivre au Mans, rien ne vous en empêche. Mais ces derniers temps, cette agglomération située au cœur de la région des Pays de la Loire, est souvent recherchée pour acquérir un bien immobilier en vue de le mettre en location, un secteur à la peine ces dernières années pour de multiples raisons. Pour un investisseur, le marché locatif peut se révéler particulièrement dynamique grâce aux étudiants, aux jeunes actifs, aux cadres, aux touristes. Au cœur de cette ville de l’ouest de la France, où plus de 145 000 âmes vivent, les locataires sont plus nombreux que les propriétaires.

Le prix du loyer au m² pour un appartement par nombre de pièces :

• Studio/1 pièce : 18 €/m².
• 2 pièces : 14 €/m².
• 3 pièces : 11 €/m².
• 4 pièces : 10 €/m².
• 5 pièces : 10 €/m².
• 6 pièces : 9 €/m².
• 7 pièces et plus : 9 €/m².

Le prix du loyer au m² pour une maison par nombre de pièces :

• 1 pièce : 17 €/m².
• 2 pièces : 13 €/m².
• 3 pièces : 11 €/m².
• 4 pièces : 10 €/m².
• 5 pièces : 9 €/m².
• 7 pièces et plus : 9 €/m².

Le prix d’un loyer pour un appartement par nombre de pièces uniquement :

• Studio/1 pièce : 18 €/m².
• 2 pièces : 14 €/m².
• 3 pièces : 11 €/m².
• 4 pièces : 10 €/m².
• 5 pièces : 9 €/m².
• 6 pièces : 7 €/m².

Des aides et des dispositifs existent au Mans

Pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier dans la cité Plantagenêt, il existe des dispositifs de défiscalisation et des aides permettant à certains profils de propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un logement meublé :

• Le dispositif Denormandie : cette aide fiscale a été mise en place pour exhorter les investisseurs d’un logement ancien, insalubre ou vacant à le réhabiliter avant de le mettre sur le marché locatif.
• La loi Malraux : il faut que le bien immobilier se trouve dans un secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) pour en bénéficier.
• Le statut Location meublée non professionnelle (LMNP) : ce statut juridique et fiscal concerne les personnes qui louent des logements neufs ou anciens, bien équipés pour accueillir un locataire, dans les meilleures conditions.
• Le dispositif Monuments Historiques au Mans : il s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé et qui doivent réaliser des travaux de rénovation.
• Le dispositif Loc’Avantages, qui pourrait évoluer en 2025, permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Plus le loyer est bas, plus la réduction est élevée. À bon entendeur !

Et la loi Pinel, me direz-vous ? Pour ceux qui ne sont pas encore au courant, cette loi, consacrée à un investissement immobilier dans le neuf, ne sera plus d’actualité à partir du 1^er janvier 2025.

Outre ces dispositifs de défiscalisation, Le Mans propose des aides pour rénover un bien immobilier. Si de nouveaux bâtiments sont sortis de terre ces dernières décennies, beaucoup datent de plusieurs siècles. L’achat d’un logement ancien, dont les prix de vente ne sont pas encore repartis à la hausse, va nécessiter des travaux, des mises aux normes énergétiques. Au sujet de la rénovation énergétique, les aides sont nombreuses :

• MaPrimeRénov’.
• Les certificats d’économie d’énergie (CEE).
• L’éco-prêt à taux zéro.
• Le chèque énergie.
• Les prêts provenant d’Action Logement.

Et la liste n’est pas exhaustive. À tout seigneur, tout honneur. Le Mans Métropole a développé un programme pour améliorer l’habitat privé depuis 2023. Ce programme consiste à accompagner gratuitement les propriétaires aux revenus modestes, les bailleurs privés et les syndicats de copropriété dans la rénovation de leur bien immobilier.

Les quartiers manceaux où il faut acheter son bien immobilier

Comme nous l’avons déjà notifié dans les précédents focus sur les villes où il fait bon d’investir, la localisation est un des critères à prendre en considération pour attirer les futurs locataires ou même pour y résider avant de le revendre. Voici donc les principaux quartiers :

Le Vieux-Mans et son centre-ville

Restauré, ce quartier emblématique est très prisé par les touristes, notamment pour son architecture médiévale et ses maisons à colombages, dont certaines datent du Moyen Âge. Le centre-ville est également équipé de toutes les commodités : commerces, lieux pour se divertir, services locaux, transports en commun, etc. Ce site est à privilégier pour un investissement locatif de courte ou de longue durée, même si certains députés envisagent de modifier les règles du jeu. Très renommé, Le Vieux-Mans propose des prix plus élevés comparés à d’autres quartiers.

Le Ribay

Ce secteur est proche de l’université et de ses infrastructures. Très animé, il ne manque pas de restaurants, de bars, de cafés. Des résidences étudiantes pour satisfaire la demande toujours croissante y ont poussé à côté de résidences individuelles. Les prix à l’achat sont encore accessibles. Le propriétaire bailleur n’aura aucun problème pour louer un bien en meublé. Pour limiter la vacance locative, qui, dans certains cas, peut faire l’objet d’un impôt, il peut le proposer à un étudiant pendant l’année scolaire et aux touristes pendant les vacances estivales. Ce quartier est idéal pour investir sur des logements en colocation. Le prix de vente au m² est de 3 253 €/m². Quant à celui du loyer, il est de 15 €/m².

Saint-Nicolas

Reconstruit pour relier le quartier des Jacobins à la gare, il offre un accès rapide à toutes les commodités et aux transports en commun. Ce secteur regorge effectivement de rues commerçantes et possède des lignes de tramway, des espaces verdoyants. Certains profils de locataires, comme les étudiants, y trouveront des logements avec des loyers encore abordables. Ce quartier est proche du centre-ville, un excellent compromis entre l’accessibilité et la tranquillité.

De l’hôpital

Ce secteur est idéal pour réaliser un investissement locatif. Le futur investisseur y trouvera des commerces, un tramway, des parcs et l’hôpital.

La Gare-Leclerc 

Les futurs propriétaires ou locataires doivent avoir des revenus confortables pour s’installer ou investir dans ce quartier. Le prix à la vente avoisine les 3 000 €/m². Le prix du loyer est de 14 €/m². Le profil des habitants est majoritairement locataire et célibataire. Ce quartier est proche de commerces, de certains transports, d’équipements sportifs, de lieux culturels et médicaux.

La Gare-Sud

Dans ce secteur, les appartements sont majoritaires par rapport aux maisons. Il possède aussi des logements dits sociaux. Parfaitement desservi par les transports en commun, la gare TGV offre la possibilité de se déplacer facilement vers d’autres villes de l’Hexagone. Les prix à la vente étaient en octobre de 2 998 €/m². Celui des loyers, 14 €/m².

La Gallière-Boussinière 

Situé sur les bords de la Sarthe, cet endroit possède son école et son collège de La Madeleine, son supermarché Beauregard, ainsi que des espaces boisés. Le mois dernier, le prix de vente tournait autour de 2 900 €/m². Il était de 13 €/m² le mois dernier.

Bollé-Sainte-Croix-Mutuelles

Le prix de ce site paisible et résidentiel était de 2 695 €/m² en octobre 2024. Le prix d’un loyer était de 14 €/m².

La zone d’activité Novaxis 

Le centre d’affaires de la cité mancelle s’est développé autour de la gare ferroviaire. Si vous voulez investir dans l’immobilier professionnel, ce quartier possède des immeubles tertiaires avec de grandes surfaces. Un emplacement idéal pour accueillir des entreprises. Les salariés n’ont pas à parcourir des kilomètres pour trouver des commerces, des services de proximité, d’hôtellerie et de restauration.

Les valeurs ajoutées de la ville sarthoise

L’acquisition d’une habitation dans une ville possédant plusieurs atouts est une valeur sûre pour ensuite le mettre en location ou pour le revendre après, bien entendu, avoir respecté le délai minimal, souvent nécessaire pour maximiser son investissement. Découvrez les atouts de la ville rouge qui doit ce surnom à la couleur de ses murailles.

Les atouts économiques

Cette commune à taille humaine est dynamique grâce à ses zones industrielles et commerciales. Plus de 6 500 entreprises et des centaines de commerces sont implantées au Mans et dans sa périphérie. Outre l’industrie automobile, Le Mans possède des structures de recherche et d’enseignement technique, les sièges de grandes compagnies d’assurance comme Groupama et MMA, etc.

Le secteur public tient également une place importante puisqu’il s’agit d’un pourvoyeur d’emplois grâce aux hôpitaux, à l’administration, à l’éducation. Cette cité mancelle possède des infrastructures de qualité telles que les universités pour accueillir des milliers d’étudiants et des centaines d’enseignants, mais aussi une école d’ingénieurs, des laboratoires de recherche. Les étudiants peuvent se former aux métiers de la pharmaceutique, de la gestion, de la médecine, etc.

Sans oublier le célèbre circuit des 24 heures du Mans où des célébrités comme les acteurs Paul Newman, Jean-Louis Trintignant, le skieur Luc Alphand, ou encore le chanteur David Hallyday, ont couru. Et grâce auquel les retombées économiques annuelles sont considérables.

Les atouts stratégiques

Le berceau de l’automobile, surnom donné par de nombreux médias, est équipé d’un vaste réseau autoroutier : l’A11, l’A28, l’A81. Il dispose de plusieurs liaisons ferroviaires régulières qui desservent les agglomérations parisienne, rennaise, nantaise, angevine ou encore tourangelle. La gare mancelle propose aussi des trains directs vers Roissy-Charles de Gaulle. Les Manceaux et les touristes peuvent toutefois compter sur l’aéroport Le Mans-Arnage, accessible via le périphérique et situé à moins de 10 kilomètres.

La ville, ayant vu naître Muriel Hermine, nageuse française de natation synchronisée dans les années 80, peut compter sur des transports urbains efficaces, comme les lignes de bus et de tramways. La ville a enfin construit plusieurs pistes cyclables.

Les atouts culturels

De ses maisons à colombages situées dans le centre historique aux logements modernes bâtis dans les nouveaux quartiers, Le Mans offre une diversité architecturale impressionnante et des bâtiments historiques : la cathédrale Saint-Julien, la cité Plantagenêt, la porte Romane, la Pierre Saint-Julien, le Menhir adossé contre la cathédrale, l’hôtel des Vignolles situé dans le Vieux-Mans, etc.

Labellisé « Ville d’art et d’histoire », Le Mans met à la disposition des férus d’art des musées, proposant une variété d’expositions temporaires et permanentes, des médiathèques, des bibliothèques, des salles de cinéma, des théâtres, des salles de spectacle.

La ville est équipée de plusieurs équipements de loisirs et sportifs : piscines, stades, gymnases. Les habitants et les visiteurs peuvent profiter de nombreux espaces naturels : le jardin des plantes, le parc Marcel-Paul, situé au cœur du quartier Vauguyon, ou le parc de Tessé et son sablier géant, etc.

Les atouts culinaires

Les nombreux restaurants sarthois regorgent de spécialités culinaires : les rillettes, la marmite sarthoise, le pâté aux pommes, le saucisson sarthois, les bonbons de chocolat Bugattises et le pommeau sarthois, à consommer bien évidemment avec modération.

Ce qu’il faut retenir :

• Les prix de vente et à la location restent encore accessibles, comparés à d’autres agglomérations françaises.
• Le dynamisme de cette ville est notamment porté par l’activité automobile, les nouvelles technologies et le tourisme.
• La cité mancelle est idéale pour un investissement locatif.
• Les acquéreurs peuvent compter sur des aides et des dispositifs de défiscalisation.

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