Extension de la ligne 14 du métro francilien : les prix vont-ils bondir ?

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Le 24 juin 2024, un mois presque jour pour jour avant la cérémonie d’ouverture des Jeux olympiques d’été, huit nouvelles stations de la ligne 14¹, reliant Saint-Denis Pleyel à l’aéroport d’Orly, sont entrées en service. Le prolongement de ce métro francilien va-t-il changer les mentalités des Parisiens ou des provinciaux se rapprochant de la capitale française après un changement de vie professionnelle ? Les Parisiens, vont-ils à nouveau se laisser séduire par la petite couronne ? Le minutage est-il parfait pour cette nouvelle clientèle qui veut prendre ses distances sans perdre le contact avec la capitale française ? En effet, cette extension de la ligne 14 survient alors que le marché de l’immobilier semble se remettre sur les bons rails. Voilà ce que nous savons !

Les prix des logements encore abordables

Ce prolongement va-t-il offrir des opportunités intéressantes pour les acheteurs ou les vendeurs d’un bien immobilier ? Jetons un œil sur le marché immobilier depuis le précédent prolongement de la ligne 14 en janvier 2021. A-t-il eu un impact sur les prix moyens des appartements gravitant autour des nouvelles stations de la ligne 14 ?

Vers la station Hôpital Bicêtre

Le prix moyen d’un appartement s’affiche à 5 297 €/m², soit une chute de 10,1 %, au mois de juin 2024.

Près de la station Maison-Blanche

Le prix au mètre carré flirte avec les 7 695 euros, soit une baisse de 9,2 % en trois ans.

Vers Chevilly-Larue

Les prix moyens sont sous la barre des 5 000 €/m². L’arrivée de la ligne 14 a néanmoins ralenti la baisse des prix : -0,4 %.

À L’Haÿ-les-Roses

La sous-préfecture du Val-de-Marne bénéficie de prix toujours abordables. Un investisseur peut devenir propriétaire d’un logement beaucoup moins cher que dans la ville accueillant les Jeux olympiques pour la troisième fois de son histoire : 3 745 €/m² contre 4 407 €/m² à Paris.

La remontée rapide des taux d’intérêt en 2022 et en 2023 a fait chuter les prix de l’immobilier dans plusieurs villes françaises, mais surtout à Paris et en Île-de-France :  

  • -12 % à Paris.
  • -8,7 % en Île-de-France.

En septembre 2023, en pleine crise de l’immobilier, certains professionnels notaient que le prix au mètre carré était repassé sous la barre symbolique des 10 000 €.

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À proximité de la station Villejuif-Gustave Roussy

Le prix de vente est fixé à 4 800 €/m² contre 4 608 €/m², soit une augmentation de 1,3 % depuis janvier 2024 et de 5,1 % ces douze derniers mois.

Bon à savoir

Vers Saint-Denis Pleyel

Les prix autour de cet arrêt, qui permettra de rejoindre Châtelet en moins de 20 minutes, sont passés de 3 861 €/m² à 4 775 €/m² pour un appartement au 1er juin 2024, soit une hausse de 9,3 % depuis le mois de janvier 2021.

À noter : officiellement appelée les Jeux de la XXXIIIe olympiade, cette compétition sportive est une réelle opportunité pour le département de la Seine-Saint-Denis, qui accueillera les athlètes et les médias dans le village olympique, mais aussi des épreuves sportives.

Des hausses pas encore immodérées

À ce jour, l’extension de la ligne 14 n’a pas eu un effet néfaste sur les prix de l’immobilier. Néanmoins, les professionnels auraient déjà perçu un petit changement. Il semblerait qu’elle ait stoppé la baisse des prix de l’immobilier dans les agglomérations bordant les nouvelles stations. Si les prix autour des arrêts déjà existants dans Paris ont chuté de 12,1 % en deux ans, la baisse ne se limite qu’à 6,6 % autour des huit nouvelles stations. De bon augure pour les propriétaires qui voudraient suivre l’avis des notaires !

Les primo-accédants, en particulier de jeunes actifs ou des couples, ne devraient pas trop tarder pour investir dans un bien immobilier. Si nous nous référons à des précédents, le temps pourra jouer contre cette clientèle à la recherche d’une surface plus grande dans l’optique d’imiter 26 % des Français ayant déjà entrepris des travaux pour aménager une terrasse ou installer une piscine.

Sur la ligne 14 desservant Saint-Ouen, les prix ont grimpé de 56,7 % au cours de la dernière décennie.

Le scénario pourrait être identique pour les logements sur la ligne 11 du métro francilien qui vient d’être prolongée. Meilleurs Agents a communiqué quelques prix moyens au mètre carré, encore abordables, pour des appartements pour le mois de juin : 

  • 5 235 €/m² à Romainville.  
  • 3 120 €/m² à Noisy-le-Sec. 
  • 4 045 €/m² à Rosny-sous-Bois.

En comparaison, les prix moyens d’un appartement se situent autour de 6 853 €/m² aux Lilas et de 6 178 €/m² à Montreuil.

Hormis cette meilleure desserte, la stagnation puis la baisse des taux d’intérêt pourraient changer la donne et permettre aux prix de l’immobilier de repartir à la hausse.

La banlieue plus accessible, les Parisiens vont-ils se laisser séduire ?

Les Parisiens ont eu la fièvre acheteuse après la période post-Covid. Confinés dans des appartements souvent exigus, ils ont investi dans des maisons au-delà du périphérique et fait flamber les prix de l’immobilier. En Île-de-France, les prix avaient grimpé de +8,3 % en deux ans, atteignant même +10,9 % dans le Val-d’Oise et +9,4 % en Seine-et-Marne.

Le son de cloche diffère aujourd’hui. À l’exception de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, les maisons banlieusardes n’ont plus la cote auprès des habitants de Paris. Leurs prix ont baissé de manière significative par rapport aux appartements sur une année, selon une étude de Meilleurs Agents publiée le 20 juin dernier. Dans les Hauts-de-Seine, ils sont à 6 843 €/m², soit une baisse de 10 %. Quant aux autres départements franciliens, la chute est moins importante, mais elle se situe, malgré tout, entre 5 % et 6 %.

Puis la crise immobilière s’est invitée, affectant le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels. Ces derniers ont été privés de crédit immobilier à cause notamment de :

  • L’augmentation des taux d’intérêt de 1 % à 4 % en quatre ans. 
  • La hausse des prix de vente dont certains étaient fixés par des propriétaires déconnectés de la réalité. 
  • La réticence des banques à débloquer des sommes pouvant être astronomiques. 
  •  

Ce prolongement, une aubaine pour les propriétaires du futur ?

Pensons à la revente d’un bien immobilier ! La ligne 15 entrera partiellement en service et sera tout à fait opérationnelle à l’horizon 2030. La ligne 16 ouvrira entre fin 2026 et 2028, en même temps que certains tronçons de la ligne 17. La ligne 18 pourra transporter des voyageurs entre fin 2026, fin 2027 et en 2030 pour tous les tronçons.

Les transports en commun, un facteur déterminant dans le choix d’un logement

Nous savons que l’emplacement d’un bien immobilier et sa proximité avec les transports sont deux atouts importants dans le choix des futurs candidats à la propriété comme nous avons pu le voir dans les différents articles traitant des villes où il fait bon d’investir. Il est fort probable que les propriétaires, qui grinçaient des dents après la baisse des prix de vente, se frotteront les mains, dans le futur. Ces secteurs, difficilement accessibles autrefois par les transports en commun, seront très prochainement bien desservis. Ainsi, qu’il opte pour un appartement ou une maison, la vente pourrait lui rapporter une plus-value.

¹ Les nouveaux arrêts de la ligne 14 sont Saint-Denis Pleyel au nord et Maison Blanche, Hôpital Bicêtre, L’Haÿ-les-Roses, Chevilly-Larue, Thiais-Orly et Aéroport d’Orly au sud. La huitième station Villejuif – Gustave Roussy entrera en fonction fin 2024.