Immobilier en 2024 : Dijon, les opportunités pour réaliser un investissement       

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

À moins de revenir d’un séjour sur une île déserte, nous savons tous que le secteur de l’immobilier a connu une crise importante en 2022 et en 2023. Elle a touché toutes les personnes œuvrant dans ce secteur tel que les agents immobiliers, les courtiers, les notaires, les promoteurs, etc. Sans oublier les particuliers dont beaucoup ont dû renoncer à leur rêve de devenir propriétaire. Mais l’année 2024, promettant d’être meilleure, beaucoup d’investisseurs ont décidé de miser sur l’avenir en achetant un appartement ou une maison. Une décision judicieuse d’autant que nous savons que la pierre reste pour 82 % des propriétaires bailleurs une valeur sûre en matière de placement d’après SeLoger.

Désormais, il faut trouver la ville où il sera intéressant d’acquérir un logement en 2024 pour en faire sa résidence principale ou pour le mettre en location. Après Perpignan, Le Havre, Metz, Clermont-Ferrand, Boulogne-Billancourt ou encore Orléans, nous continuons notre tour de France pour nous intéresser à Dijon, préfecture de la Côte-d’Or et chef-lieu de la Bourgogne-Franche-Comté.

Dans cette agglomération, qualifiée de dynamique par ses habitants, le futur investisseur y trouvera des prix au mètre carré attractifs par rapport à d’autres villes situées en France.

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Panorama du marché immobilier à Dijon : quels sont les prix de vente ?      

Si le futur propriétaire veut acquérir un bien immobilier pour y habiter ou le louer, l’une de ses premières démarches sera de se renseigner sur les prix à l’achat. Des prix qui peuvent freiner un investisseur s’ils sont trop élevés comme nous avons pu le constater l’an dernier. Le nombre de transactions immobilières s’est, en effet, effondré. Selon les chiffres avancés par les notaires, seulement 875 000 ventes auraient été enregistrées, contre 1,115 million en 2022. Quels sont les prix d’un logement à Dijon ? La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a publié le 1er février 2024 le détail des moyennes des prix par superficie concernant les maisons et les appartements :

  • Maison avec 3 pièces : 4 211 €/m².
  • Maison avec 4 pièces : 4 051 €/m².
  • Maison avec 5 pièces : 3 887 €/m².
  • Maison avec 6 pièces et plus : 3 934 €/m².
  • Appartement T1 : 3 080 €/m².
  • Appartement T2 : 2 800 €/m².
  • Appartement T3 : 2 579 €/m².
  • Appartement T4 et plus : 2 475 €/m².

Ces prix restent accessibles même si le mètre carré est de 27 % supérieur à la moyenne du département : 2 103 €/m².

Panorama du marché immobilier dans la cité dijonnaise : découvrez les prix à la location        

La demande locative est très forte grâce à la présence de milliers d’étudiants qui recherchent notamment de petits logements. Un acheteur, désireux de se porter acquéreur d’un bien pour le louer, doit avoir un aperçu des prix pratiqués dans le secteur locatif. À Dijon, comme dans de nombreuses autres agglomérations françaises, la typologie d’un logement est déterminante pour définir le prix du loyer. L’Observatoire Clameur a dévoilé le 1er février dernier les loyers négociés sur un an par type de logement. Le loyer médian¹ des appartements, toutes surfaces confondues, mais hors charges, s’affiche à 12 €/m² sur les quatre derniers trimestres. Itou, les loyers sont en hausse par rapport à l’an passé sur la même période. Voici le montant des loyers médians, exprimés hors charges, pour les divers types de locations.

  • Appartement avec une pièce : 15 €/m².
  • Appartement avec deux pièces : 12 €/m².
  • Appartement avec trois pièces et plus : 10 €/m².

Si nous comparons les loyers perçus une année plus tôt, sur la même période, et ceux encaissés dans l’année 2023, nous constatons une évolution de :

  • +5,2 % pour les T1.
  • +3,1 % pour les T2.
  • +2,8 % pour les T3 et plus.

Acquérir un logement à Dijon : où investir ? 

Après la typologie d’un bien immobilier, le choix de son emplacement va définir le prix. Il faut le choisir en fonction de son projet immobilier : l’acheter pour en faire sa résidence principale ? Le mettre en location , en colocation ou en coliving ? Å quel profil le louer ? C’est parti pour un tour d’horizon :

Le centre-ville et son quartier historique
Il est idéal pour les investisseurs qui sont notamment à la recherche d’authenticité. Très prisé, il est desservi par des lignes de tramways et les bus. Les étudiants et les jeunes actifs sont à la recherche d’une location meublée dans ce quartier, principalement occupé par une majorité de locataires. Les prix y sont élevés par rapport aux autres secteurs.

Victor-Hugo / Montchapet 
Ce quartier résidentiel est à proximité du centre-ville. Dans l’ensemble calme et verdoyant, il est aussi bien desservi par les transports en commun. Les biens immobiliers, remis sur le marché, se vendent comme des petits pains. Le prix de certaines maisons individuelles est encore accessible. Abritant plusieurs des meilleurs établissements scolaires de la région, il est idéal pour un couple avec enfant. En revanche, les commerces et les lieux pour se divertir sont rares.

Darcy 
Ce quartier est l’un des plus huppés avec Montchapet et Victor-Hugo. Ce site est composé principalement d’appartements. Les locataires sont plus nombreux que les propriétaires. La population assez jeune est composée surtout de couples. Les actifs sont principalement des chefs d’entreprise et des cadres. Le quartier, lui aussi bien desservi, possède des établissements scolaires. Il est proche de la gare de Dijon, des commerces, des services dits de proximité.

Drapeau – Maladière
Acquérir un appartement ou une maison dans ce quartier peut se révéler intéressant. Calme et urbain, il possède plusieurs espaces verts et commerces. Dans ce secteur, les appartements l’emportent sur les maisons individuelles. Les locataires sont aussi plus nombreux que les propriétaires. La population relativement jeune est composée de couples sans enfant. Les actifs sont des salariés, des ouvriers, des cadres et des chefs d’entreprise. Ce quartier est desservi par le tramway et des stations de vélo en libre-service. Les parents peuvent compter sur une halte-garderie, des crèches, des écoles et des collèges.

Toison d’or
Ce quartier verdoyant est particulièrement attractif et connu pour son centre commercial. Les habitants, majoritairement célibataires, ont une moyenne d’âge de 45 ans. Ils ont des revenus confortables et sont principalement locataires de leur logement. Ce site est cerné par les infrastructures suivantes : transports, commerces, éducation, santé.

Port du Canal
Ce site est composé en grande partie d’appartements. Les propriétaires y sont plus nombreux que les locataires. La moyenne d’âge des habitants est de 43 ans. Les couples sans enfant prédominent.

Les Grésilles
Ce secteur est à privilégier pour un investisseur, car il est particulièrement recherché par les étudiants. Les habitants, ayant une moyenne d’âge de 34 ans, sont en grande majorité locataires de leur logement.

Parc Chevreul 
Ce quartier, arboré, offre des prix abordables et des rendements intéressants.

Les antiquaires
Aux abords du centre historique et des transports en commun, le quartier possède de charmantes bâtisses accessibles par des ruelles pavées, étroites, sinueuses. Le prix au m² y est plus élevé que dans le centre historique.

Faubourg Saint-Pierre
Cet endroit, valeur sûre pour un investissement locatif, est proche des commerces, des services de proximité accessibles à pied. Ce secteur est bien desservi par les transports en commun.

Fontaine d’Ouche
Dans ce quartier, les appartements et les locataires sont en nombre. La population assez jeune est composée principalement de ménages avec des enfants. Le profil des actifs est le suivant : salariés et ouvriers. Il possède plusieurs établissements scolaires, des espaces naturels, des aires de jeux pour les enfants.

Investir dans l’immobilier à Dijon présente de nombreux avantages 

Les taux immobiliers, qui jouent sur la capacité d’emprunt des ménages, pourraient être inférieurs à 4 % d’ici à la fin d’année 2024, selon des courtiers. Le taux d’usure est à nouveau révisé tous les trimestres depuis le début de l’année. L’apport personnel retrouve un niveau que nous qualifierons de normal. Certaines règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont été légèrement modifiées. Certaines demandes concernant les crédits immobiliers, jusque-là refusées, vont être réexaminées par des établissements financiers. Outre ces points positifs, des propriétaires peuvent bénéficier de déduction fiscale grâce :

  • Au dispositif Pinel : il permet aux investisseurs soumis à l’impôt sur le revenu de réduire le montant en investissant dans l’immobilier neuf.
  • Au dispositif Censi-Bouvard: il offre aux particuliers soumis à l’impôt sur le revenu de diminuer son montant en plaçant des fonds dans l’immobilier neuf situé dans une résidence de services. Des résidences de services sont éligibles à ce dispositif dans la région dijonnaise.
  • À la loi Malraux : elle permet de bénéficier d’une déduction fiscale pour restaurer un bien immobilier dans l’ancien et ainsi sauvegarder le patrimoine français. Le bien immobilier doit se trouver dans un secteur sauvegardé ou en zone de protection de patrimoine architectural urbain paysager (ZPPAUP). L’acquéreur d’un logement situé dans le cœur historique de Dijon peut en bénéficier.
  • Au statut de location meublée non professionnelle (LMNP) : il permet de profiter d’un dispositif fiscal. Ce type de logement est très apprécié par la population estudiantine très nombreuse à Dijon.
  • Au dispositif monuments historiques : il offre la possibilité de déduire les travaux de rénovation du revenu brut global et imposable en les étalant sur trois ans. Les conditions nécessaires pour en bénéficier : le bien immobilier doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et son propriétaire doit réaliser des travaux permettant de le réhabiliter pour le louer. Le centre historique dispose de logements éligibles à ce dispositif.

Vivre ou investir à Dijon : quels sont les atouts de cette métropole ? 

Dijon, commune comptant plus de 158 000 habitants, est la capitale des ducs de Bourgogne. Elle possède le label « Ville d’art et d’histoire ». Il s’agit de la ville de Franck Dubosc alias le Dijonnais Patrick Chirac dans les trois volets du long-métrage Camping. Elle est connue et reconnue pour sa moutarde. Les Climats du vignoble de Bourgogne sont classés au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 2015. Dijon est une ville qui se distingue par son patrimoine historique, architectural et gastronomique.

Dijon… ville attractive et culturelle
La cité dijonnaise, surnommée « la ville aux cent clochers » par l’écrivain français Victor Hugo, propose pour les férus de culture des théâtres, des cinémas, des musées, dont celui des Beaux-Arts, des festivals et des événements qui courent sur toute l’année. Les passionnés de sport peuvent se retrouver dans les nombreuses piscines, dont une olympique, les gymnases ou les stades. Les mordus des emplettes sont bien servis puisque la ville comptabilise des milliers de commerces. Les amateurs de nature peuvent bénéficier d’un cadre de vie agréable en flânant dans les dizaines d’espaces verts répartis sur la commune.

Dijon… pôle économique dynamique
Plusieurs éléments font que Dijon est propice aux investisseurs. La ville héberge une grande variété d’entreprises dédiées à la technologie, l’automobile, la recherche, l’agroalimentaire ou encore la santé, avec un nouvel hôpital. Quelques entreprises de renom y sont installées : Urgo, Sanofi, Schneider, Thomson… Mais l’économie repose aussi sur des entreprises appartenant au secteur tertiaire. Selon l’Insee, ce secteur va du commerce à l’administration, en passant par les transports, les activités financières et immobilières, les services aux entreprises et aux particuliers, l’éducation, la santé et l’action sociale. Concernant les études, la ville est dotée de nombreuses écoles et universités. Dijon possède de nombreux commerces de proximité, des restaurants, des bars et la Cité Internationale de la Gastronomie.

Dijon… desservie par des transports de qualité
Dijon, ville en pleine expansion, est très bien desservie par les transports qui permettent les échanges commerciaux et l’accès à d’autres régions. Située au carrefour de plusieurs axes routiers, Dijon permet de rejoindre Paris, Lyon, mais aussi la Lorraine et l’Alsace. Les infrastructures comprennent des réseaux autoroutiers mais aussi ferroviaires et aériens. Sa position géographique la rend intéressante puisqu’elle est accessible depuis Paris, Lille et Marseille en TGV. Le TGV Rhin-Rhône est une aubaine sur le plan économique et touristique puisqu’il dessert entre autres la Suisse et l’Allemagne. La gare ferroviaire est desservie par les lignes de tramways et par plusieurs lignes de bus notamment électriques. Le centre-ville dispose aussi d’une navette gratuite.

Dijon… Une ville d’art et d’histoire
La cité dijonnaise, ancienne capitale des ducs de Bourgogne, ne peut pas renier son histoire riche. Elle s’inscrit partout, surtout dans son architecture qui attire des millions de curieux chaque année.

Ce qu’il faut retenir

Dijon, qui continue de se développer, est une ville idéale pour un investissement locatif grâce à des prix abordables et à la demande plus importante que l’offre. Les quartiers, situés près des établissements proposant des études supérieures, séduisent de plus en plus d’investisseurs dont l’objectif est non seulement de trouver facilement un locataire mais aussi de viser la rentabilité locative.

Des programmes neufs vont voir le jour dans les mois, voire les années à venir. Un avantage pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier pour notamment le mettre en location. Notre agence de courtier en crédit immobilier à Dijon saura à même de vous renseigner, de vous conseiller, de vous accompagner si vous voulez acheter.

¹Le prix médian montre que la moitié des baux ont été conclus à un prix inférieur, et l’autre moitié, à un tarif supérieur.

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