Les greffes et l’assurance de prêt immobilier : ce qu’il faut retenir

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

L’Agence de la biomédecine lance une nouvelle campagne pour sensibiliser au don d’organes et de tissus le 22 juin 2024. Il y aurait plus de 4 700 greffes d’organes¹ tous les ans en France. Environ 40 000 personnes vivraient aujourd’hui avec un greffon. Plus de 14 000 personnes seraient inscrites sur les listes d’attente.

Que vous ayez été greffés ou que vous figuriez sur une liste d’attente, plusieurs d’entre vous veulent souscrire une assurance de prêt indispensable pour obtenir un emprunt immobilier. Seulement voilà, vous avez entendu dire qu’une transplantation, qu’elle soit cardiaque, rénale, hépatique…, était considérée comme un risque aggravé par une majorité d’assureurs. En effet, des complications peuvent survenir notamment si le système immunitaire rejette le corps étranger.

À cause de ce statut médical, vous allez rencontrer des difficultés pour trouver une compagnie d’assurance et par voie de conséquence un prêteur. Mais il n’y a pas que des problèmes, il y a aussi des solutions. Dans cet article, nous allons vous en énoncer quelques-unes. Grâce à elles, vous pourrez peut-être devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison, même si vous venez de subir la greffe d’un organe ou si vous êtes dans l’attente d’une transplantation.

Assurance de prêt immobilier : est-il possible de s’assurer ?

La réponse est oui. Il est possible de souscrire une assurance emprunteur et d’obtenir ainsi un prêt immobilier avec ce profil médical. Néanmoins, la difficulté demeure. Ce risque aggravé de santé peut conduire des compagnies d’assurance à refuser votre dossier. C’est leur droit ! Quant à celles qui l’accepteront, elles appliqueront des pénalités par le biais d’exclusions de garanties du contrat ou de surprimes qui entraîneront des conséquences sur le tarif.

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Est-il possible d’obtenir une assurance emprunteur sans aucune surprime, ni exclusion ?

La réponse est encore oui, grâce à la loi Lemoine, dont sa principale mission est de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur immobilier aux dossiers hors norme. Un des points de cette loi stipule que l’assureur n’est plus autorisé à réclamer des informations sur l’état de santé du souscripteur quand :

  • Le montant de son prêt est inférieur à 200 000 € par assuré. 
  • L’échéance du remboursement du prêt immobilier, attribué pour l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou mixte, prend fin avant le 60e anniversaire de l’assuré. 

Ce point de la loi Lemoine permet donc de ne pas l’indiquer dans le questionnaire de santé.

Le questionnaire de santé : à quoi et à qui sert-il ?  

Dans certains cas, vous ne pourrez pas y échapper. Il faudra remplir ce document nécessaire à l’assureur et à l’organisme prêteur qui doivent connaître votre pathologie avant de fixer le prix de l’assurance et de vous proposer les garanties appropriées à ce risque aggravé de santé. Voilà pourquoi, il est important de le remplir en toute transparence, en toute franchise.

Le médecin-conseil a l’autorité pour vous réclamer des informations sur le type de greffe, sur les examens effectués ainsi que des documents complémentaires évoquant les traitements en cours, les analyses, les comptes-rendus opératoires, les bilans…

N’essayez pas d’imiter Pinocchio avec les assureurs. Certes votre nez ne s’allongera pas comme le célèbre pantin de bois créé par le journaliste et écrivain italien, Carlo Collodi. Mais votre contrat pourrait cesser d’être valable si vous omettez volontairement de mentionner une information primordiale permettant de déterminer votre état de santé. 

Quelles sont les solutions pour trouver une assurance de prêt ? 

Le fait que certains peuvent se soustraire au questionnaire de santé grâce à la loi Lemoine est une excellente nouvelle pour ceux qui peuvent en bénéficier. Mais que se passe-t-il quand le souscripteur ne répond pas à ces critères ? Là aussi, il y a des solutions :

La délégation d’assurance possible depuis 2010

En France, vous pouvez opter pour la délégation d’assurance mise en place par la loi Lagarde. Vous n’êtes plus obligé de prendre celle de l’organisme prêteur. Vous pouvez désormais choisir votre assurance de prêt et accéder plus facilement à des offres personnalisées en fonction de votre profil, de votre état de santé, de vos besoins. Il y a néanmoins une obligation à respecter : le contrat provenant d’une délégation d’assurance doit offrir les mêmes garanties que celui proposé par la banque ou l’organisme de prêt.

Une délégation d’assurance, qui s’adapte plus facilement à votre profil et à votre pathologie, peut vous retirer une sérieuse épine du pied. En effet, le contrat groupe, proposé par un établissement bancaire, n’est pas forcément compétitif sur le plan financier et n’est pas spécifique à chaque client.

Faire jouer la concurrence

Quel que soit votre état de santé, il est toujours préférable de comparer les offres disponibles, puis de mettre en concurrence les acteurs présents sur le marché de l’assurance. Des assureurs sont spécialisés dans l’établissement d’un dossier hors norme. Ils n’ont pas tous les mêmes critères concernant l’établissement d’un contrat et la grille tarifaire. 

À noter : les banques et les assureurs sont dans l’obligation d’informer tous les ans les emprunteurs sur leur droit de résilier leur contrat. Une résiliation n’engendre aucuns frais pour les particuliers ayant souscrit un emprunt immobilier à usage d’habitation ou mixte.  

La convention AERAS 

Signifiant S’assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé, ce dispositif est destiné aux particuliers qui ont présenté ou présentant un risque aggravé de santé. Cette convention a établi une grille de référence, qui recense notamment les pathologies et les délais. Signalons que la convention AERAS est possible quand l’achat d’une résidence principale n’excède pas les 420 000 € et que le contrat prend fin avant le 71e anniversaire de l’emprunteur. 

Les garanties alternatives  

Ces garanties, qui doivent fournir la même sécurité pour les parties concernées, sont :  

  • Les cautions.  
  • Les hypothèques si vous êtes déjà en possession d’un bien immobilier.  
  • Le nantissement.  
  • Un contrat d’assurance-vie. 

Pourquoi est-il important d’assurer un prêt immobilier ?  

Les organismes prêteurs ne peuvent pas travailler sans un filet de sécurité. Vous en conviendrez ! Les sommes, qu’ils investissent pour un crédit immobilier, sont souvent colossales. Les durées d’emprunt peuvent être très longues. Jusqu’à 30 ans puisque ce prêt est à nouveau possible. Voilà pourquoi, ils exigent une assurance emprunteur qui assure le remboursement de la somme d’argent prêtée au cas où l’emprunteur se retrouverait dans l’incapacité de la régler.

Quant à vous et à vos proches, ces couvertures vous prémunissent contre une potentielle insolvabilité provoquée par un arrêt de travail ou une perte d’autonomie survenant après cet acte chirurgical lourd.

Si l’une de ces deux situations venait à se produire, l’assureur rembourserait à la banque la somme due, en partie ou en totalité, en fonction des conditions figurant sur le contrat, et vous pourriez garder votre investissement.

Quelles sont les principales garanties ?  

Les garanties de base sont le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’invalidité permanente et totale (IPT). Il y a aussi la garantie incapacité partielle de travail (IPP) et la perte d’emploi.

Le saviez-vous ? Le coût d’une assurance de prêt immobilier augmente en fonction du nombre de garanties auxquelles vous devrez souscrire, mais aussi de la compagnie d’assurance, dont les tarifs diffèrent, même si votre profil n’est pas considéré comme un risque aggravé de santé.

Nos courtiers connaissent les bons réflexes

Comme vous pouvez le constater, il n’est pas impossible de devenir propriétaire en dépit d’un risque aggravé de santé. Mais les démarches peuvent s’avérer harassantes, compliquées. Vous vous dites qu’un coup de main serait le bienvenu. Mais où trouver un courtier digne de ce nom ? Chez Ymanci, société de courtage en rachat de crédits, en prêt immobilier et en assurance emprunteur.

En tant que futur candidat à l’emprunt, nous vous recommandons de contacter un professionnel de l’assurance si vous voulez une étude personnalisée pour rendre votre projet immobilier viable et/ou trouver l’assurance emprunteur correspondant à votre profil. Nos professionnels disposent d’une expérience dans le domaine de l’assurance, connaissent des assureurs en mesure d’accepter notamment les dossiers à risques. Ymanci met aussi à votre disposition des outils gratuits et sans engagement.

¹ Les transplantations les plus fréquentes concernent : 

  • Les reins, le foie, le cœur, le pancréas, les intestins, les poumons. 
  • Les tissus tels que la cornée des yeux, la peau, la moelle osseuse… 

À noter : des transplantations de tissus composites, c’est-à-dire des mains, des pieds, des bras…, sont également réalisés.

Les articles sur les différentes lois relatives à l’assurance emprunteur 

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