Assurance de prêt immobilier : ce que les banques ne doivent pas passer sous silence

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

À partir du moment où un particulier contracte un emprunt immobilier, il s’engage à rembourser une somme d’argent souvent conséquente, sur une période parfois très longue. Cette durée implique malheureusement des risques, notamment liés à la santé, à l’insécurité du marché de l’emploi, au quotidien du souscripteur : pratique d’un métier ou d’un loisir considéré comme à risque par les secteurs bancaire et assurantiel.

En conséquence, le prêteur va informer son client que l’emprunt immobilier et l’assurance de prêt¹, même si cette dernière n’est pas obligatoire aux yeux de la loi, sont généralement indissociables.

Cette couverture assurantielle fait, en effet, office de parachute pour les souscripteurs, pour leurs proches, mais aussi pour ceux qui financent un prêt immobilier qu’il s’agisse d’une banque² ou d’un autre établissement de crédit. Cet élément incontournable garantit effectivement que la somme prêtée par la banque sera remboursée par l’assureur, en cas de survenance d’une invalidité, d’un décès, ou encore d’une perte d’emploi, concernant l’emprunteur.

Une assurance de prêt est donc exigée pour obtenir une somme d’argent en vue de financer l’achat d’un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Mais les organismes de crédit ont aussi des obligations vis-à-vis de l’emprunteur. Ils ne doivent pas passer sous silence certains points importants.

La rédaction de Ymanci fait le tour de ces informations qui aideront l’emprunteur à faire un choix éclairé au moment de la souscription d’une assurance de prêt immobilier.

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Les principales informations que les banques doivent communiquer à leurs clients

Les prêteurs doivent être totalement transparents quand il s’agit de fournir des informations à l’emprunteur. Cette transparence passe par une information claire concernant les conditions d’une assurance de prêt immobilier.

La fiche standardisée d’information (FSI)

L’emprunteur doit être averti par la banque qu’il peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix et qu’il n’est plus obligé de prendre celle proposée par l’établissement prêteur. Cette information doit être transmise au moment de la demande du crédit. Fourni par une banque ou l’assureur, ce document contient les garanties de l’assurance de groupe proposée par le prêteur (décès, PTIA, IPT, ITT, IPP, etc.) mais aussi :

  • Le tarif détaillé de cette assurance proposée par l’établissement bancaire.
  • Les critères de prises en charge comme les délais de franchise et de carence, ainsi que le détail des exclusions d’assurances.
  • L’information concernant la liberté de souscrire une délégation d’assurance.

Pour ce qui est de ce dernier point, le contrat externe doit comporter à minima un niveau de garanties identiques à celles exigées par la banque finançant le crédit immobilier.

Dans le cadre d’une délégation d’assurance, la FSI est indispensable pour comparer les offres disponibles sur le marché et pour choisir celle qui est la plus avantageuse pour son profil.

Les informations sur les coûts et les frais

Les emprunteurs ne doivent pas partir dans l’inconnu au moment de souscrire un prêt immobilier et une assurance emprunteur. Les prêteurs doivent indiquer le plus clairement possible les coûts comme :

  • Les taux d’intérêt.
  • Les frais liés à un tel projet, à savoir les frais de dossier, de gestion, les primes d’assurance, etc.
  • Les frais de courtage si le souscripteur fait appel à un courtier.
  • Le coût de l’assurance emprunteur si elle est demandée par l’établissement prêteur.

Rappelons notamment que le taux annuel effectif global (TAEG), concernant le coût réel d’un prêt que l’emprunteur supportera, doit figurer dans les publicités, les offres de crédit, les contrats de prêt.

Les conditions générales et particulières du contrat d’assurance

Ce document détaille les garanties offertes ainsi que leur durée, le montant de la prime, les modalités concernant le paiement, les démarches à suivre en cas de sinistre. Il permet ainsi au particulier, qui veut souscrire un prêt immobilier, d’avoir une vue d’ensemble sur les couvertures et les conditions qui tiennent compte de la situation personnelle de l’assuré telle que la santé, la profession ou encore son patrimoine. Ce document doit être remis à l’emprunteur avant la signature du contrat.

Les obligations de mise en garde

Quel que soit le contrat d’assurance de prêt immobilier par un emprunteur, le banquier a plusieurs obligations. Il doit bien évidemment vérifier l’état des finances d’un souscripteur avant d’accepter ou de refuser un prêt immobilier. Il y a certes les risques tournant autour de la situation financière du client. Mais il y a également les dangers que l’emprunteur encourt s’il ne souscrit pas aux bonnes garanties, celles qui correspondent à son profil et à la nature de son crédit. D’où l’importance de connaître les garanties obligatoires ou facultatives de l’assurance définies par le prêteur. Et cette information communiquée par ce dernier doit être connue dès la demande de financement.

Bon à savoir

Depuis juin 2022, la banque doit rappeler à son client, tous les ans, qu’il a la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment.

La banque et l’assureur doivent également mentionner le coût de l’assurance sur 8 ans avant la souscription à une nouvelle assurance et dans tous les documents y faisant référence : devis, simulation, FIS, publicités, etc.

La fiche d’information standardisée européenne (FISE)

Ce document ne concerne pas l’assurance de prêt. Néanmoins, il doit être délivré à l’emprunteur par l’établissement bancaire. Il permet effectivement d’accéder aux informations personnalisées portant sur les caractéristiques du prêt comme :

  • Le montant du crédit et la durée de remboursement.
  • Le type de taux d’intérêt.
  • Les conditions de remboursement anticipé.
  • L’échéancier des versements.
  • Les frais de courtage si l’emprunteur fait appel à un courtier.

La FISE permet de comparer les différentes offres disponibles sur le marché du crédit, d’évaluer la mise en place d’un prêt immobilier et de permettre à l’emprunteur de choisir en toute connaissance de cause.

Comme vous pouvez le voir, le rôle des banques est crucial puisqu’il va au-delà de la mise à disposition des fonds. Les conseillers bancaires ont, en effet, un devoir d’information, de conseil, de mise en garde, de vigilance envers leurs clients, dans l’octroi d’une assurance de prêt et d’un crédit immobilier.

¹L’assurance emprunteur immobilier n’est pas obligatoire d’un point de vue légal. Cependant, les prêteurs, qui passent outre, sont rares. Cette garantie assurantielle, exigée par les prêteurs lors de la souscription d’un emprunt immobilier, peut offrir une couverture adaptée en fonction des besoins et du profil de l’emprunteur.

²Les souscripteurs peuvent souscrire une assurance proposée par leur établissement financier ou opter pour une assurance externe, appelée délégation d’assurance, à condition que l’emprunteur prenne les garanties équivalentes ou supérieures à celles proposées par le prêteur. Cette dernière option permet de souscrire des garanties plus adaptées et peut s’avérer financièrement plus avantageuse pour l’emprunteur.

Des liens qui pourraient vous renseigner sur les garanties obligatoires et optionnelles :