L’essentiel à savoir sur l’assurance emprunteur

L’acquisition d’un bien immobilier vous oblige parfois à engager une somme assez conséquente qui nécessite généralement un endettement sur 15, 20, voire 25 ans. En tant que futur propriétaire, les questions se bousculent dans votre tête. Surtout une. L’assurance crédit, aussi appelée assurance emprunteur ou assurance de prêt, est-elle obligatoire ? 

Légalement, vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier. Cependant, dans les faits, les banques exigent presque systématiquement de leurs clients la souscription à une assurance prêt immobilier, notamment lorsque ces derniers ne disposent pas d’un apport initial conséquent. Vous l’avez compris, il vous sera quasiment impossible d’échapper à une assurance-crédit si vous voulez obtenir un prêt immobilier. 

Définition de l’assurance emprunteur  

Cette assurance est une garantie de remboursement qui prend en charge, en cas de manquement de l’emprunteur, une ou plusieurs échéances, voire la totalité du capital restant dû d’un crédit immobilier. Un avantage pour une banque ou un établissement prêteur qui se couvre en cas de défaillance de l’emprunteur. Mais aussi pour la personne qui a besoin d’un prêt. 

Certes, cette assurance est une dépense supplémentaire. Cependant, la souscription d’une assurance de prêt est aussi une sécurité pour l’emprunteur et sa famille en cas d’un événement malheureux : décès, invalidité, arrêt de travail. Si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité d’honorer ses mensualités du prêt immobilier, elles seront prises en charge par l’assurance. 

Assurance emprunteur : y a-t-il des garanties exigées ?  

La réponse est oui. L’emprunteur doit souscrire des garanties comme : 

• Décès. Elle couvre le remboursement du crédit en cas de décès de l’assuré. Le suicide fait généralement l’objet d’une exclusion de garantie durant la première année de contrat. 

• Perte totale et irréversible d’autonomie ou PTIA. Elle relaie l’assuré lorsque ce dernier est en situation d’invalidité absolue et définitive. C’est-à-dire lorsque son état de santé nécessite une assistance dans les actes de la vie quotidienne comme se nourrir, s’habiller, faire sa toilette…  

L’emprunteur peut également assurer ses arrières en complétant sa couverture avec des garanties facultatives. Ces dernières vont influer sur le montant de la prime d’assurance.  

• Interruption du temps de travail ou ITT. Elle remplit sa fonction en cas d’arrêt de travail dépassant en règle générale une période de 30 à 180 jours selon la franchise.  

• Invalidité permanente totale ou IPT. Elle rembourse les échéances dès que l’emprunteur se retrouve avec un taux d’invalidité requalifié généralement supérieur à 66 % selon le contrat souscrit.  

• Invalidité permanente partielle ou IPP. La prise en charge marche si l’emprunteur, qui a souscrit cette assurance, affiche un taux d’invalidité situé entre 33 et 49 % selon les contrats souscrits. 

• Perte d’emploi ou PE. Comme son nom l’indique, elle vient en aide à l’emprunteur dès qu’il perd son emploi et se retrouve au chômage. Il faut préciser qu’elle prend en compte le licenciement économique. En revanche, elle ne couvre pas le chômage partiel, le licenciement pour faute, la rupture conventionnelle du contrat de travail ou la démission. 

Certains profils, comme les personnes souffrant d’une maladie grave ou ayant des antécédents médicaux importants ou encore les métiers à risques, comme les militaires, les chauffeurs-livreurs…, peuvent être confrontés à des difficultés lorsqu’il s’agit de souscrire une assurance-crédit pour un prêt immobilier. 

Leurs dossiers seront par conséquent étudiés au cas par cas. En effet, certains assureurs peuvent considérer un métier comme dangereux alors que d’autres le jugeront sans risque. Avec des métiers à risque et une assurance de prêt immobilier, la souscription peut être :  

• Accordée avec une surprime. Il s’agit d’une prime supplémentaire rendue obligatoire par un assureur en cas de risque aggravé ou pour couvrir un risque nouveau.  
• Accordée avec un délai de carence et/ou de franchise spécifique,  
• Accordée avec une ou plusieurs exclusions de garantie, 
• Refusée.  

Concernant les maladies non-objectivables ou MNO, elles font l’objet de limitations de garanties, mais peuvent être intégrées dans les garanties ITT ou IPT. Les MNO concernent la santé physiologique ou psychique comme la dépression, la fatigue chronique, le burn-out… ; les pathologies du dos comme une sciatique, un lumbago… ; et les suites ou conséquences par exemple d’une tentative de suicide. 

Enfin, pour une personne ayant dépassé l’âge de la retraite et n’exerçant plus d’activité professionnelle, la garantie Décès et la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie seront exigées. 

Quel est le taux d’une assurance emprunteur ? 

Les taux des assurances emprunteur varient selon des critères propres à chaque assureur. Il se base sur plusieurs facteurs :  

• L’âge de l’assuré, 
• Le profil de l’emprunteur : fumeur, profession à risque, état de santé et la liste n’est pas exhaustive. 
• Le montant et la durée de l’emprunt, 
• Le type de contrat que l’emprunteur va souscrire, 
• Les garanties souscrites, 

• L’établissement prêteur vers lequel l’emprunteur va se tourner. 

Il existe deux méthodes de calcul qui font varier le prix total de l’assurance d’un crédit immobilier. Le taux peut en effet être calculé sur : 

• Le capital initial : la cotisation reste inchangée durant la durée du paiement du prêt. Beaucoup d’établissements financiers fonctionnent suivant ce procédé.  
• Le capital restant dû : la prime est variable puisqu’elle évolue en rapport avec l’âge du client et le capital restant dû à assurer année par année. 

Il faut savoir que l’assurance emprunteur est intégrée au calcul du Taux Annuel Effectif Global ou TAEG. Si l’envie vous prend de calculer votre cotisation mensuelle, vous devez multiplier le taux de l’assurance par le montant du capital emprunté puis vous divisez par douze mois. Si vous voulez calculer le coût global de l’assurance emprunteur, l’assuré doit multiplier le montant par le nombre de mensualités prévues. 

Où souscrire un contrat d’assurance emprunteur ? 

Il y a deux organismes vers lesquels l’emprunteur peut se tourner :  

• Une banque. Les établissements bancaires proposent des assurances de groupe dont le taux s’applique le plus souvent sur le capital emprunté. 
• Un assureur indépendant. Les assureurs proposent une délégation dont le taux s’applique sur le capital restant dû, mais aussi sur le capital initial.  

Il existe deux types d’assurances emprunteur : 

• Les contrats groupes. Ils sont proposés par les banques au moment de la signature de l’offre de prêt. 

Cependant, les emprunteurs ne sont plus obligés d’adhérer à l’assurance groupe depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde de 2010. Il est désormais possible de souscrire : 

• Une assurance individuelle. Elle est distribuée par une compagnie d’assurance externe. 

Un assuré, peut-il changer d’assurance emprunteur ?  

C’est désormais possible grâce à la loi Lemoine qui garantit un accès plus simple au marché de l’assurance emprunteur. 

• Cette loi donne la possibilité à la personne qui souhaite emprunter de résilier et de changer son assurance emprunteur dès qu’elle le désire. Elle n’est plus forcée d’attendre la date anniversaire du contrat pour aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte. Grâce à cette loi, ce changement n’occasionne aucuns frais supplémentaires. 

La loi Lemoine réduit aussi à cinq ans le droit à l’oubli des anciens malades du cancer, de l’hépatite C et d’autres maladies chroniques. Elle supprime le questionnaire de santé de l’assurance emprunteur pour les emprunts immobiliers inférieurs à 200 000 euros par assuré et dont l’échéance de remboursement se finit avant les 60 ans de l’emprunteur. 

Quels sont les éléments pris en compte pour calculer l’assurance emprunteur ?  

Chaque assureur fixe librement les limites et exclusions de garantie de ses contrats d’assurance emprunteur. En règle générale, il prend en compte les caractéristiques suivantes comme : 

• L’âge de l’emprunteur, 
• La situation personnelle et professionnelle de l’assuré. Certains emplois ou sports considérés comme dangereux font monter le coût des primes d’assurance.  
• La situation médicale de l’emprunteur. Le prix risque de varier s’il est par exemple fumeur, s’il est victime d’une pathologie comme le diabète, s’il a des antécédents médicaux comme de l’hypertension…, 
• Le projet immobilier de l’assuré, le montant et le type de crédit… 
• Les garanties facultatives concernant notamment le risque de perte d’emploi, 

• La durée de validité des garanties. Des compagnies fixent un âge limite de prise en charge plus tôt que d’autres, 
• Le plafond de garantie. Il correspond en général au capital restant dû en cas de décès ou au montant des échéances du prêt. Aucun remboursement au-delà de ce montant n’est effectué. Ce plafond de garantie peut être fixé par année d’assurance, par sinistre.  
• Le principe d’irrévocabilité des garanties qui ne figure pas dans tous les contrats d’assurance emprunteur. Cette clause précise que, même en cas de changements dans son profil comme une nouvelle activité professionnelle, fumeur ou non, pratique d’un sport extrême, l’assuré pourra continuer à bénéficier des mêmes conditions. 
• La quotité. Il s’agit de la répartition de la couverture entre les différents emprunteurs. 

Que vous soyez seul ou à plusieurs personnes pour contracter un prêt, vous devez choisir le montant assuré du prêt pour chaque emprunteur. La quotité, qui est exprimée en pourcentage du capital emprunté, s’applique à toutes les garanties de l’assurance. 

• Les conditions générales de l’assurance comme les délais de carence, les délais de franchise, les exclusions de garanties particulières. 

Vous devez savoir que certaines garanties ne prennent pas effet dès la signature du contrat de l’assurance emprunteur comme : 

• Le délai de carence de l’assurance prêt immobilier. Une personne, qui a pourtant commencé à payer ses primes, ne peut pas bénéficier de la couverture de cette garantie souscrite dans son contrat jusqu’à l’expiration du délai de carence. Il court dès la signature du contrat d’assurance emprunteur et peut varier de 1 à 12 mois en fonction des assureurs. Contrairement à d’autres clauses, le délai de carence de l’assurance, mesure instaurée par les compagnies d’assurances pour se prémunir des tentatives de fraude, ne peut pas être négocié. 

Afin d’éviter d’être désagréablement surpris, l’emprunteur a la possibilité de se tourner vers un courtier qui sera à même de choisir les offres d’assurance de prêt immobilier les plus compétitives et aux conditions les plus intéressantes. 

• Le délai de franchise dans le cadre d’une assurance prêt immobilier. Il représente tout simplement la période pendant laquelle l’assuré ne peut pas bénéficier de son assurance pour couvrir un retard ou un problème de remboursement de son crédit immobilier. Le délai de franchise est plus court que le délai de carence. Il entre en application dès que le sinistre est prouvé. 

Il existe aussi les exclusions de garanties générales qui englobent plusieurs situations qui ne sont jamais indemnisées par une assurance de prêt, et ce, quelle que soit la formule souscrite par l’assuré. Ces exclusions de garanties générales concernent : 

• Les faits de guerre, les émeutes, les actes de terrorisme, le sabotage, une explosion nucléaire…  
• Les faits volontaires de l’assuré comme un délit, un crime, une rixe, une fraude, une tentative d’escroquerie, la consommation de drogues, un accident en état d’ivresse, une absorption de médicaments non prescrits par un professionnel de santé. 
• Le profil de l’assuré comme son âge. En prenant de l’âge, les risques de maladies, d’accidents, de décès sont accrus. 

Avant 65 ans, l’assuré bénéficie généralement d’une couverture totale qui englobe la garantie décès, la perte totale et irréversible d’autonomie et l’invalidité permanente totale ou partielle. Au-delà, l’âge limite d’adhésion pour l’assurance décès dépend de l’assureur. Ce n’est pas tout ! Il existe aussi un âge limite pour certaines garanties comme l’incapacité temporaire de travail. 

• L’état de santé. Si l’assureur estime que le risque de décès ou de handicap est trop élevé, l’assuré se verra appliquer un risque aggravé. C’est-à-dire que sa cotisation d’assurance-crédit sera revue à la hausse et les garanties seront plus limitées. À moins qu’il refuse tout bonnement de l’assurer. 

Si vous essuyez un refus à cause d’une maladie spécifique, la convention AERAS peut faciliter votre recherche d’assurance pour un prêt. Là aussi, il y a des conditions : il faut être âgé de moins de 70 ans à l’échéance du crédit immobilier et s’assurer un emprunt de 320 000 euros, hors prêt relais. La convention Aeras, dont les initiales indiquent s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé, est un accord entre les pouvoirs publics, les banques, les assurances et les associations de consommateurs. Attention la convention AERAS n’est pas non plus la solution miracle. Elle ne garantit pas l’accord de l’assureur. Si les parties concernées trouvent finalement un accord, l’assuré peut avoir à payer un supplément de prime et/ou des exclusions de garantie.  

Comment trouver l’assurance emprunteur qui vous convient le mieux ?  

L’assuré doit savoir que l’assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit immobilier, si les taux de crédit sont bas. Il est donc important de choisir un contrat efficace et adapté à votre profil, à votre situation, mais ce choix n’est pas aisé. Il y a en effet une multitude d’offres présentes sur le marché qu’il va falloir éplucher. En plus, chaque compagnie, qui délivre des assurances, fixe librement les limites et les exclusions de garantie de ses contrats d’assurance emprunteur. Comme vous pouvez le voir, votre tâche ne sera pas facilitée.

Vous pouvez dès à présent recourir à notre simulateur d’assurances emprunteur pour trouver celle qui vous convient le mieux mais aussi pour avoir une idée de la prime à rembourser. Notre outil permet d’obtenir une vision globale du secteur et de mettre en concurrence plusieurs devis d’assurances crédit immobilier. 

Il est tout à fait possible aussi de vous tourner vers un de nos courtiers qui cherchera et trouvera les offres appropriées auprès des différentes compagnies d’assurances.

Quoi qu’il en soit, il est important de faire jouer la concurrence. Vous pourrez parfois économiser plusieurs milliers d’euros sur votre projet immobilier. 

Si vous voulez comparer les offres des assureurs, des indicateurs communs ont été mis en place et doivent désormais être indiqués dans la notice d’informations comme : 

• Le coût de l’assurance. Il s’agit du prix global en euros de l’assurance au terme des années d’emprunt, 
• Le taux moyen d’assurance. Il s’agit du pourcentage que représente l’assurance par rapport au capital emprunté, 
• Le taux annuel effectif d’assurance ou TAEA. Il permet de comparer les offres des différents assureurs. Il doit indiquer les garanties couvertes.