État du marché immobilier avant la rentrée 2024

Publié le 24 juillet 2024, mis à jour le 09 août 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Que vous soyez au bord de la piscine, de la mer, d’un lac, ou allongé dans un transat à la campagne, certains d’entre vous font, malgré tout, des projets, comme ceux de devenir propriétaires d’un bien immobilier pour y couler des jours heureux ou pour réaliser un investissement locatif. Est-ce la bonne période pour investir dans la pierre ?

Le secteur de l’immobilier français a effectivement connu des changements significatifs au cours du premier semestre 2024. Parmi ces changements, certains affichent des signes encourageants, voire positifs, pour le marché immobilier, mais aussi pour les vendeurs, les acheteurs, les investisseurs, etc. D’autres peuvent faire douter les personnes concernées. D’autant que l’inflation à plus de 2 %, les conflits armés internationaux, la situation politique en France, etc, sont toujours d’actualité. 

Nous avons récapitulé dans cet article les modifications survenues au cours du premier semestre 2024. Découvrez-les dès maintenant.  

Les taux d’intérêt des prêts immobiliers en repli depuis janvier 2024  

Les taux d’intérêt étaient stables au début du mois de juillet 2024 en dépit notamment de la dissolution de l’Assemblée nationale. Certains taux affichés poursuivent un léger recul. Le professeur d’économie Michel Mouillard vient d’analyser les chiffres de l’Observatoire CSA-Logement et en a déduit qu’au :

Deuxième trimestre 2024, le taux moyen des crédits s’est établi à 3,73 %.

Avant d’appuyer sur un point notable :

La courbe s’est inversée depuis un an. En juin, le taux moyen s’est établi à 3,66 % pour revenir à son niveau de juillet 2023.

À ce jour, certains ménages français ont pu emprunter à 3,51 % sur 15 ans et à 3,65 % sur 25 ans.

L’Observatoire a ajouté dans la foulée :

La baisse du montant moyen des prêts, combinée à la stabilisation de la durée moyenne, se traduit par une baisse assez nette du taux d’endettement.

Certains courtiers souhaiteraient d’ailleurs que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) soit plus flexible sur certaines règles d’octroi et notamment celle du taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus totaux du ménage, assurance de prêt comprise, même si des exceptions existent.

D’ici la fin de l’année 2024, certains professionnels de l’immobilier misent sur des taux d’intérêt flirtant avec les 3 %. À suivre !

Le retour des banques sur le marché immobilier 

Le nombre de nouveaux crédits immobiliers a bondi de 12,2 % au cours du deuxième trimestre 2024, grâce notamment aux taux d’intérêt, sous la barre des 4 % sur une durée de 25 ans et plus. L’instabilité politique en France n’a pas encore impacté les banques. Les établissements prêteurs conservent leurs barèmes de taux d’intérêt stables ou les revoient à la baisse. Ils font même jouer la concurrence pour conquérir de nouveaux clients en accordant des prêts à des taux abordables ou en mettant en place des prêts à taux bonifiés pour les primo-accédants. 

En plus, un client peut jusqu’à fin décembre 2024 demander le réexamen de son dossier rejeté par la banque. Ce dispositif, mis en place en février dernier, permet aux principaux intéressés de trouver des solutions pour le débloquer, voire comprendre les motifs de ce refus.

Les taux d’usure refluent en juillet 2024

Pour la première fois depuis 2021, le taux d’usure valable pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus, le plus sollicité par les ménages français, a reculé, fin juin. Il est passé à 6,16 % pour le troisième trimestre 2024 contre 6,39 % pour le deuxième trimestre, selon la Banque de France :

C’est le premier recul depuis 2021 du taux d’usure de cette catégorie de prêts immobiliers, qui représente plus des deux tiers de la production de nouveaux crédits, et il faut remonter en avril 2017 pour trouver une baisse de la même ampleur. 

Qu’en est-il des autres seuils de l’usure ? 

• Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans sont de 4,60 %.
• Les crédits à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans n’ont pas bougé : 6,13 %.
• Les emprunts à taux variable étaient pour le mois de juillet de 5,97 %.
• Le prêt relais est de 6,77 %. 

Tous ces taux sont valables depuis le 1er juillet et jusqu’au 1er septembre 2024.

Signalons que le taux d’usure, calculé tous les trimestres, est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal que les prêteurs ne peuvent pas dépasser dès qu’ils octroient un crédit immobilier. Ces taux d’usure servent à protéger l’emprunteur contre le surendettement.

La Banque centrale européenne ne touche pas à ses taux en juillet 2024

Après une première baisse en juin dernier, la Banque centrale européenne (BCE) n’a pas touché à ses taux. Le taux de dépôt reste à 3,75 %. Les taux de refinancement et celui de facilité de prêt marginal sont maintenus respectivement à 4,25 % et à 4,5 %. Le conseil des gouverneurs a précisé après cette réunion qu’il conserverait :

Les taux directeurs à un niveau suffisamment restrictif, aussi longtemps que nécessaire, pour atteindre l’objectif de 2 % à moyen terme.

Sa présidente, Christine Lagarde, a ajouté sur l’avenir :

La question de ce que nous ferons en septembre est largement ouverte, et nous sommes déterminés à agir sur la base des données que nous recevrons (…) Nous ne nous engageons pas sur une trajectoire particulière en avance.

Le pouvoir d’achat immobilier montre des signes d’amélioration

Acquérir une résidence principale ou secondaire ou investir dans un logement locatif est votre vœu le plus cher. Lors de l’acquisition d’un bien, le pouvoir d’achat immobilier, correspondant au nombre de mètres carrés que vous pouvez acquérir, est un facteur important. Cette notion peut impacter directement votre projet et la nature de l’appartement ou de la maison que vous voulez acquérir. 

Il semblerait que le pouvoir d’achat immobilier des ménages français s’améliore d’après le baromètre SeLoger/Meilleurs Agents, au 1er juillet 2024. Une amélioration provoquée par le recul des taux d’emprunt et la baisse des prix immobiliers dans certaines villes de l’Hexagone. Certes, cette baisse est encore timide. Mais il n’y avait plus eu d’amélioration depuis le début de la crise immobilière en 2022. Dans certaines agglomérations, les acquéreurs peuvent espérer récupérer en moyenne entre 1 et 4,5 m².

Les conditions d’accès plus souples pour le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) va accompagner les primo-accédants à la propriété jusqu’en 2027. Outre l’allongement de la durée de vie de ce prêt aidé, le dispositif évolue puisque certains critères ont été assouplis comme :

• Le recentrage de ce prêt sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf collectif en zone tendue et d’un logement ancien avec travaux en zone détendue.
• L’augmentation des plafonds pour les deux premières tranches de revenu de 7 à 30 % en fonction des zones.
• La possibilité de porter à 50 % la quotité des projets pour les ménages les plus modestes. Cette mesure représente une aide d’environ 10 000 € supplémentaires par ménage.
• La hausse de l’aide de l’État pour les locataires de logement social voulant devenir propriétaires de leur habitation : 20 % au lieu de 10 %.
• La création d’une quatrième tranche de revenu entre 37 000 et 49 000 € par an pour les ménages n’étant pas éligibles au PTZ. La quotité d’opération finançable est de 20 %, soit en moyenne 5 000 € d’aide de l’État.

De nouvelles communes classées en zones tendues

Pour faire face à la pénurie des logements sur le territoire français, le gouvernement a décidé de classer 688 nouvelles communes en zones tendues (A bis, A et B1). Près de 4 millions de Français vivant dans ces villes pourront ainsi bénéficier du prêt à taux zéro, aussi appelé PTZ, et d’un logement locatif intermédiaire (LLI).  Les LLI proposent des loyers inférieurs de 10 à 15 % par rapport au marché locatif local et sont surtout destinés aux salariés, aux jeunes actifs, aux fonctionnaires et autres travailleurs clés. Le ministère de la Transition écologique précise aussi que :

 Les logements locatifs intermédiaires peuvent également être pris à bail par des entreprises privées ou des organismes publics pour loger leurs travailleurs.

Ce reclassement est censé profiter aux particuliers, mais aussi aux professionnels, comme la Fédération française du bâtiment (FFB) qui redoutent un risque d’effondrement du secteur si des mesures ne sont pas prises rapidement. Au total, 675 sont redirigées vers la zone B1, 142 sont reclassées vers la zone A et 48 vers la zone A bis. Le ministère a indiqué que :

 Ces communes ont été confrontées depuis plusieurs années à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers. Cette situation implique de faire évoluer les outils permettant l’accès au logement des habitants et la production de logements.

Le gouvernement a apporté une précision concernant ce reclassement :

Le reclassement soutiendra la construction de logements dans les 177 communes appartenant déjà aux zones tendues et qui voient leur zonage évoluer, en améliorant l’équilibre économique des opérations pour les constructeurs et en élargissant la demande pour certains types de logements, comme le bail réel solidaire (BRS), qui sera accessible à davantage de personnes dans les communes reclassées.

Souvenons-nous que 200 communes avaient déjà été reclassées en octobre 2023.

Le dispositif MaPrimeRénov’ modifié en 2024

Depuis le 15 mai 2024 et jusqu’au 31 décembre prochain, les propriétaires peuvent bénéficier des aides MaPrimeRénov’ pour les travaux dits « mono-gestes » qui englobent entre autres les travaux d’isolation thermique.

La révision du DPE pour les petites surfaces

Le nouveau calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les surfaces de moins de 40 m² est applicable depuis le 1er juillet 2024. Cette mesure consiste à faire sortir 140 000 logements se trouvant actuellement dans la catégorie des passoires thermiques (F ou G). Puis de lever l’interdiction à la location sur ces habitations, pour laisser le temps aux propriétaires d’envisager la rénovation.

Une capacité d’emprunt encore timide pour les ménages modestes

Tous les ménages ne partent pas sur le même pied d’égalité. Certes, les taux sont à nouveau plus abordables. Mais il existe quand même un écart qui pénalise les ménages modestes, selon l’Observatoire Crédit Logement :

La capacité d’emprunt des ménages est en baisse : un ménage qui pouvait emprunter 100 000 € en décembre 2021 ne peut plus emprunter que 80 000 € en juin 2024.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), rattachée à la Banque de France, le confirme :

Le montant moyen des prêts a reculé pour atteindre 175 500 € contre plus de 190 000 € en 2023, reflétant ainsi la baisse de la capacité d’emprunt d’une partie des emprunteurs pour une durée moyenne de 22 ans et un mois.

Les transactions immobilières diminuent toujours

Le marché de l’immobilier est toujours marqué par une chute du nombre de transactions entre autres dans l’immobilier ancien en France, hors Mayotte : 835 000 transactions à la date du mois de février 2024. Il s’agit du total le plus bas depuis novembre 2016.  

Dans le neuf, la construction et la commercialisation des biens immobiliers sont également restées à des niveaux très bas. La hausse du coût des matériaux et les taux des crédits ont provoqué cette méfiance parmi les ménages français. Néanmoins, les notaires ont remarqué un regain d’activité dans certaines régions. 

La disparité concernant la baisse des prix de l’immobilier 

À quelques jours du coup d’envoi des Jeux de la XXXIIIe olympiade, les prix immobiliers dans certaines villes, qui comptent sur l’effet JO pour redynamiser le secteur, sont toujours en baisse, contrairement à d’autres. Entre avril et juillet 2024, l’immobilier dans la capitale française a vu ses prix chuter de 0,2 %. Le prix au m² dans certains arrondissements est sous la barre des 9 000 €, voire 8 000 € dans le 19e arrondissement. Au cours du dernier trimestre, les prix au m² à Nantes ont subi le même sort avec une baisse de 0,2 %. En revanche, les prix dans d’autres métropoles, comme Marseille, sont stables ou en légère hausse. Dans la cité phocéenne, ils sont en augmentation de 1,4 %. Pareillement pour Lyon : 0,3 % en juillet 2024. À Bordeaux, ils ont augmenté de 0,6 % entre juin et juillet 2024. Prenez connaissance du point en août 2024 sur l’évolution du prix de l’immobilier sur 12 mois. 

Des vendeurs de biens immobiliers prêts à discuter 

Selon des professionnels, une certaine stabilité pourrait s’installer dès le second semestre, à condition que les taux d’intérêt baissent encore. Si un tel schéma se produisait, il y aurait de fortes chances que les crédits immobiliers soient plus abordables. Ainsi, les vendeurs accepteront plus facilement de négocier les prix de vente avec les acheteurs. 

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