Investir à Saint-Paul à La Réunion : ce qu’il faut savoir !

Publié le 09 juillet 2024, mis à jour le 19 septembre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Diversifier son patrimoine en investissant dans un appartement ou une maison au coeur d’un environnement que beaucoup considèrent comme paradisiaque. Avoir l’opportunité de vivre sur la terre de ses ancêtres. Devenir propriétaire d’une résidence principale pour profiter pleinement de sa retraite au cœur du joyau volcanique de l’océan Indien. À environ 9 400 kilomètres se trouve l’Île de la Réunion. Sur cette île luxuriante, capable de satisfaire aussi bien les passionnés de la mer ou de la montagne que les adeptes du farniente, il y a Saint-Paul. Il s’agit de la deuxième ville réunionnaise la plus peuplée juste derrière Saint-Denis, capitale économique et administrative de l’île.

Devenir propriétaire d’un bien immobilier pour y vivre ou pour le mettre en location, l’idée est alléchante. Il faut bien le reconnaître ! Pourtant à l’heure où nous rédigeons cet article, beaucoup d’investisseurs s’interrogent sur le bien-fondé d’acquérir un logement à La Réunion ou dans d’autres agglomérations de moins de 200 000 habitants. N’est-il pas trop tôt pour se lancer dans un tel projet immobilier, alors que ce secteur se relève doucement d’une crise mémorable qui n’a pas épargné ce département français d’Outre-mer, où vivent près de 105 000 habitants en 2021, d’après l’Insee ? Les prix ont flambé et les ventes des logements en ont pâti, puisqu’elles ont reculé de 15,6 % en 2023.

2024 ! Est-ce la bonne année pour saisir une telle opportunité, à savoir acheter un bien sur cette île ? Ymanci ne peut pas répondre à leur place. Une telle décision leur appartient ! En revanche, notre tâche est de leur exposer les faits qui, nous l’espérons, les aideront à peser le pour et le contre puis à trancher.

Saint-Paul : une opportunité qu’il ne faut pas laisser passer ?

L’un des premiers faits concerne Saint-Paul. Il semblerait que cette ville insulaire soit prédisposée à faire la part belle à un particulier qui voudrait se payer un bien immobilier pour se constituer un patrimoine ou encore pour diversifier les revenus. Comme nous pouvons le voir ci-dessous. 

• Les taux de rentabilité sont attractifs pour les investisseurs qui veulent diversifier leur patrimoine.
• La croissance économique de Saint-Paul est en constante évolution grâce notamment au développement de ces infrastructures et du secteur touristique.
• Les dispositifs fiscaux sont avantageux pour un futur acquéreur.
• La qualité de vie sur cette commune de l’ouest de La Réunion n’a pas sa pareille, d’après les Réunionnais.
• Le parc immobilier de Saint-Paul peut satisfaire tous les profils d’acquéreurs : appartements modernes et maisons traditionnelles, meublés ou vides. 

L’état du marché immobilier à Saint-Paul en 2024

Les opportunités sont donc diverses et variées. Les prix de vente et de location pour un logement sur l’île de la Réunion, dont le Parc National figure depuis 2010 sur la liste des biens naturels inscrits au Patrimoine Mondial par l’Unesco, peuvent être décisifs dès qu’il s’agit de peser le pour et le contre. Zoomons maintenant sur les prix publiés par Le Figaro, en juin 2024.

Les prix du m² par nombre de pièces pour un achat immobilier : 

• Studio/1 pièce : 5 912 €/m².
• 2 pièces : 4 882 €/m².
• 3 pièces : 4 449 €/m².
• 4 pièces : 4 073 €/m².
• 5 pièces : 4 244 €/m².
• 6 pièces : 4 089 €/m².
• 7 pièces et plus : 4 030 €/m². 

Les prix du m² par nombre de pièces pour un achat dans l’ancien : 

• Studio/1 pièce : 6 152 €/m².
• 2 pièces : 4 799 €/m².
• 3 pièces : 4 558 €/m².
• 4 pièces : 3 952 €/m².
• 5 pièces : 4 267 €/m².
• 6 pièces : 4 076 €/m².
• 7 pièces et plus :  4 040 €/m². 

Les prix du m² par nombre de pièces pour un achat dans le neuf : 

• Studio/1 pièce : 5 713 €/m².
• 2 pièces : 5 019 €/m².
• 3 pièces : 4 489 €/m².
• 4 pièces : 4 362 €/m². 

Les prix d’une maison par nombre de pièces pour un achat dans l’ancien : 

• 3 pièces : 3 719 €/m².
• 4 pièces : 3 679 €/m².
• 5 pièces : 4 299 €/m².
• 6 pièces : 4 072 €/m².
• 7 pièces et plus : 4 043 €/m². 

Pour information, plus de 60 % des habitants de Saint-Paul sont des propriétaires. Quant aux maisons, elles y sont beaucoup plus nombreuses que les appartements.

Le prix d’une maison par nombre de pièces pour un achat dans le neuf : 

• 4 pièces : 3 654 €/m². 

Les prix du m² d’un appartement par nombre de pièces pour un achat dans l’ancien : 

• 1 pièce : 6 206 €/m².
• 2 pièces : 4 750 €/m².
• 3 pièces : 4 607 €/m².
• 4 pièces : 4 441 €/m².
• 5 pièces : 4 500 €/m². 

Les prix du m² d’un appartement par nombre de pièces pour un achat dans neuf :  

• 1 pièce : 5 713 €/m².
• 2 pièces : 5 013 €/m².
• 3 pièces : 4 495 €/m².
• 4 pièces : 4 519 €/m². 

Les prix des loyers au m² et par nombre de pièces pour un appartement :  

• Studio/1 pièce : 26 €/m².
• 2 pièces : 20 €/m².
• 3 pièces : 18 €/m².
• 4 pièces : 16 €/m².
• 5 pièces : 16 €/m².
• 6 pièces : 17 €/m².
• 7 pièces et plus : 11 €/m². 

La demande immobilière étant de plus en plus grandissante par rapport à l’offre, le taux de vacance est quasiment inexistant. Même si des loyers peuvent atteindre des sommes importantes.

Les prix des loyers au m² et par nombre de pièces pour une maison : 

• Studio/1 pièce : 26 €/m².
• 2 pièces : 21 €/m².
• 3 pièces : 17 €/m².
• 4 pièces : 15 €/m².
• 5 pièces : 16 €/m².
• 6 pièces : 17 €/m².
• 7 pièces et plus : 11 €/m². 

Choix d’un logement : sur quels critères se baser ?

Que ce soit en métropole ou sur l’Île de la Réunion, le choix d’un bien immobilier doit être réfléchi, judicieux. Surtout si l’objectif est de le mettre en location pour des étudiants, des particuliers ou encore des visiteurs non pas venus d’une autre planète, mais d’un autre pays. Voire de réaliser une plus-value lors de sa revente. Pour cela, il faut tenir compte en priorité de : 

• La localisation : le quartier, la proximité avec les commodités : commerces, transports, écoles, etc.
• La superficie en m².
• L’orientation et la vue.
• Le nombre de pièces.
• L’étage avec ou sans ascenseur.
• Le cachet du bien : maison coloniale, balcon, place de parking… 

En prenant en compte tous ces critères, le logement n’en aura que plus de valeur sur le marché immobilier.

Attention : pour loger une population toujours en hausse, grâce au tourisme grandissant et à l’économie, il faudrait que des milliers de logements sortent de terre dans les prochaines années. Seulement voilà, Saint-Paul se trouve sur une île qui n’est pas extensible. 30 % du territoire est aujourd’hui habitable. Par conséquent, le marché immobilier est de plus en plus tendu à Saint-Paul, bien sûr, mais aussi à Saint-Pierre et à Saint-Denis. 

Les tendances du marché immobilier local

Un autre fait montre que les prix de l’immobilier sur l’île de la Réunion demeurent abordables, comme dans certaines villes dites moyennes en France métropolitaine. Mais il y a, malgré tout, des disparités en fonction du secteur. Comme celui de Saint-Paul ! Le coup de l’immobilier est supérieur à celui des autres villes de l’île concernant la vente et l’investissement locatif.

Dans cette commune réunionnaise, les maisons et les villas, qui représentaient plus de 70 % des logements sur l’île en 2022, sont les plus recherchées. Les communes mitoyennes de Saint-Paul, comme La Possession, Le Port ou encore les Trois-Bassins, peuvent être une option lucrative pour ceux qui veulent devenir propriétaires à moindre coût. La demande est toujours supérieure par rapport à l’offre. Comme nous l’avons déjà évoqué, le marché immobilier local ne parvient pas à faire face à la croissance démographique. Les ventes et la construction sont également en baisse même si des dispositifs de défiscalisation ont été instaurés pour soutenir le marché. La demande locative reste croissante, à cause notamment des milliers de touristes qui viennent admirer les beautés de cette île tous les ans. Quant aux étudiants et aux jeunes actifs, ils sont aussi à la recherche d’appartements ou de maisons.

Quels sont les dispositifs fiscaux sur l’Île de la Réunion ?

Pour les professionnels de l’immobilier, cette ville en pleine mutation est idéale pour acheter une résidence principale ou secondaire, pour investir dans un logement afin de générer des revenus locatifs. Comme sur toutes les îles des DOM-TOM, le coût de la vie est plus élevé. Un autre fait qu’il ne faut pas négliger est que l’île bénéficie de dispositifs fiscaux propres à l’Outre-mer pour les particuliers.

La loi Pinel Outre-mer

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction concernant les impôts dans les départements et territoires d’Outre-mer, plus communément appelés les DOM-TOM. Voici cette réduction proportionnelle à la durée de la location : 

• Le taux est de 20 % en 2024 pour un engagement de location de six ans.
• Le taux est de 23 % en 2024 pour un engagement de location de neuf ans.
• Le taux est de 25 % en 2024 pour un engagement de location de douze ans.  

Il faut cependant respecter plusieurs conditions pour profiter de ce dispositif fiscal : 

• Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Le louer vide en tant que résidence principale dans l’année suivant l’acquisition ou la livraison du bien immobilier.
• Respecter des plafonds de loyer fixés par la loi et qui bougent en fonction de la zone géographique.
• S’engager à louer cette habitation afin que les revenus annuels du locataire n’excèdent pas un certain seuil défini par la loi.
• Investir dans un emplacement éligible à ce dispositif.  

Là où il y a des avantages, il y a aussi des inconvénients. La loi Pinel Outre-mer est soumise à des contraintes comme :

• Le plafonnement des niches fiscales.
• Le montant de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 € par an et par contribuable.
• Le respect de la durée de la location qui porte sur six, neuf ou douze ans.  

La loi Girardin 

Elle a été mise en place uniquement dans les territoires d’Outre-mer. Ce dispositif de défiscalisation immobilière propose d’investir dans le locatif neuf dans les DOM-TOM tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. Son but est double : encourager le développement économique et apporter une solution au manque de logements.

Acheter un bien immobilier à Saint-Paul : les quartiers les plus recherchés

Plusieurs quartiers de Saint-Paul sont fiers de leur patrimoine architectural. En effet, les passants peuvent s’émerveiller devant les maisons créoles traditionnelles qui font partie intégrante du décor. Aujourd’hui, certaines d’entre elles sont devenues des résidences privées ou des gîtes touristiques.

Avant d’acquérir un bien immobilier, il est donc important de choisir correctement l’emplacement qui facilitera le quotidien d’un propriétaire, mais aussi d’un locataire. Vers quels quartiers saint-paulois faut-il se tourner pour réaliser des investissements judicieux et rentables ? Il y a La Plaine, Bernica, La Saline, Bellemène, L’Hermitage, etc. Un autre fait est que ces quartiers possèdent des atouts qui peuvent faire chavirer le cœur d’un futur propriétaire, d’un investisseur ou encore d’un locataire comme :  

• L’accessibilité : les infrastructures liées au transport en commun sont bien développées.
• La qualité de vie : une gamme de services y est disponible : des écoles, des collèges, des lycées, des infrastructures culturelles, sportives, et médicales…
• Les logements bien entretenus, confortables, et bâtis autour d’une zone économiquement viable.
• La sécurité. 

Investir dans l’immobilier à La Réunion : les atouts de Saint-Paul

L’île possède de nombreux attraits et l’accès à la propriété dans ce cadre idyllique peut générer des revenus locatifs importants ou apporter une plus-value lors d’une revente.

Les atouts d’un point de vue économique

Ces dernières décennies, l’île a subi des transformations positives au niveau des routes, des commerces, des services, et même de l’agriculture. Elle connaît par conséquent une croissance économique non-négligeable. Signalons au passage que la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée dans cette ville, qui, notons-le, a été la capitale de La Réunion jusqu’en 1738, est celle des ouvriers et des employés dans cette commune. 

Outre l’exploitation de la canne à sucre et la production de café, La Réunion se tourne de plus en plus vers l’informatique, les énergies renouvelables, le transport maritime et bien sûr le tourisme. Sans oublier l’implantation de nombreuses entreprises administratives, agroalimentaires, de construction, de travaux publics…

Saint-Paul possède de nombreuses infrastructures comme des collèges, des lycées, mais aussi un cinéma. Quant à son centre-ville, il offre des commodités facilitant le quotidien : commerces de proximité, marché, restaurants, supermarchés, etc.

Les atouts d’un point de vue historique et culturel

Les Saint-Paulois ont su préserver les vestiges de leur passé colonial. Cette ville jouit depuis 2011 du prestigieux label de France « Villes et Pays d’Art et d’Histoire. » Elle regorge de bâtiments anciens, comme l’hôtel Laçay ou la Maison Serveaux, mais aussi de lieux historiques tels que le musée de Villèle. Il retrace l’histoire du domaine Panon-Desbassayns, propriété agricole et esclavagiste du 18e siècle.

Les atouts d’un point de vue touristique et sportif

Saint-Paul doit une fière chandelle au tourisme. Dans cette commune, où le patrimoine naturel est riche et attractif, il y en a pour tous les goûts, tous les profils.

Pour les familles, il y a le marché forain sur le front de mer ; les espaces verts et les parcs ; l’aquarium de la Réunion et ses centaines de poissons coralliens ; le jardin d’Éden abritant des espèces endémiques. Ces deux sites sont situés sur la commune de Saint-Gilles-Les-Bains, etc.

Pour les férus de piraterie et de chasse au trésor, il y a le cimetière marin. Ce lieu serait la dernière demeure de certains pirates tels que Olivier Levasseur, dont le fameux trésor reste introuvable.

Pour les accros du farniente, Saint-Paul est située à proximité des plus belles étendues sableuses de La Réunion. Notez que les baignades sont interdites sur certaines parties, à cause des courants et des requins. Mais l’île ne manque pas de plages pour piquer une tête dans les eaux de l’océan Indien : la Saline, Boucan Canot ou l’Hermitage.

Pour les futurs commandants Cousteau, il y a des sorties en mer pour aller à la rencontre des cétacés ou pour explorer les fonds marins. Pour les aventuriers et/ou les sportifs, il y a les activités maritimes, montagnardes, comme les randonnées vers Mafate et le piton Maïdo qui culmine à près de 2 200 mètres, terrestres ou aériennes. Pour les éternels romantiques, le front de mer est idéal pour se promener main dans la main ou roucouler sous les palmiers au coucher du soleil. 

Les atouts d’un point de vue des transports

Pour aller de quartier en quartier, de ville en ville, le réseau de bus exploite des dizaines de lignes régulières. Comme dans toutes les grandes villes, la circulation est compliquée notamment aux heures d’affluence et les jours du marché forain.

L’aéroport Roland-Garros est la porte d’entrée ou de sortie de l’île. Depuis l’aéroport, des taxis, disponibles sept jours sur sept, des cars, des bus permettent de rejoindre les villes insulaires.

Les atouts d’un point de vue climatique

L’hiver, qui court de mai à novembre, est considéré comme la saison sèche. Cette période « hivernale » est douce. Le thermomètre oscille généralement entre 25 et 28 degrés. L’été, qui dure de novembre à avril, est la saison humide et chaude : environ 30°C. 

Nos courtiers à la Réunion 

S’il y a une personne en position d’obtenir une offre de financement alléchante et compétitive, de négocier un taux immobilier attractif, de réaliser un état des lieux de votre position financière (taux d’endettement, reste à vivre, etc.), c’est bien cet intermédiaire entre son client et les organismes prêteurs. Nos courtiers en crédit immobilier sont établis sur l’île de La Réunion :

• une agence de courtier en crédit immobilier à Saint-Paul
• une agence de courtier en crédit immobilier à Saint-Denis
• une agence de courtier en crédit immobilier à Saint-Pierre

Ymanci offre aussi des outils gratuits et sans engagement qu’elle met à la disposition des futurs investisseurs prêts à se lancer dans un projet immobilier.

En conclusion : l’Île de la Réunion n’est pas la porte d’à côté. Certes ! La distance entre Saint-Paul et l’Hexagone peut effrayer un investisseur potentiel. Cette peur ne doit pas être un frein. Saint-Paul est une ville dynamique, en croissance qui peut offrir une multitude d’opportunités pour un investisseur bien décidé à générer des revenus locatifs ou à augmenter ses chances de réaliser une plus-value, dans le temps, lors d’une revente. L’investisseur potentiel a désormais les clés en main. À lui de jouer avec l’aide d’un de nos courtiers !

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