Immobilier en 2024 : est-ce le moment d’investir à Besançon ?

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Il y a encore quelques mois, les projets d’investissement dans un bien immobilier n’étaient plus votre priorité. Les transactions étaient, en effet, compliquées à la suite de la hausse des taux d’intérêt, des conditions d’emprunt contraignantes, des demandes trop nombreuses par rapport aux offres. Rappelons que certains vendeurs ont récemment préféré retirer purement et simplement leur bien immobilier mis en vente, car ils étaient dépités par les prix proposés par les acheteurs. Concernant ce dernier point, il semblerait que la tendance s’inverse. Mais l’activité immobilière, à tous les niveaux : agences immobilières, coutiers, promoteurs, notaires, vendeurs, acheteurs, etc, est encore fragile.

Néanmoins, elle semble sur la voie de la guérison. Les taux d’intérêt stagnent, voire baissent. Les établissements prêteurs sont plus enclins à accorder des prêts immobiliers si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas le payer comptant. Un constat qui peut vous inciter à remettre à l’ordre du jour votre envie d’investir dans un bien immobilier pour vous y établir ou pour le mettre en location.

Depuis des mois, la rédaction du site Ymanci, société de courtage spécialiste en rachat de crédits, en assurance emprunteur mais aussi en crédit immobilier, met en avant des communes moyennes de moins de 200 000 habitants. Pourquoi les villes moyennes ? Longtemps boudées par les Français, certaines d’entre elles séduisent à nouveau, depuis la crise de la Covid, et notamment les investisseurs immobiliers surpris par leur dynamisme.

En ce mois de mai, nous allons nous arrêter sur la ville de Besançon. Ouvrons auparavant une petite parenthèse pour ceux qui ont oublié leur cours de géographie. Besançon se trouve à l’est de la France, dans le département du Doubs, en région Bourgogne-Franche-Comté. Refermons-la pour revenir à notre mouton, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier dans cette ville traversée par le Doubs et entourée de collines et de buttes.

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Le prix des biens immobiliers à Besançon en avril 2024

Comme beaucoup de villes françaises dites moyennes, Besançon, jugée attractive et accessible, a connu une envolée assez spectaculaire du prix de l’immobilier durant la période post-Covid, avec plus de 20 % de hausse en deux ans, selon Logic-immo. Une augmentation qui faisait suite à des offres abondantes, des taux de crédit bas, un prix médian dans l’ancien abordable. En octobre 2023, le site de locations immobilières précisait que la tendance s’était inversée à cause notamment des taux d’intérêt en hausse, d’une offre éprouvant des difficultés à se renouveler, des acheteurs se faisant rares et/ou se voyant refuser leur dossier.

Les années fastes seraient-elles une histoire ancienne, même à Besançon ? Les années fastes, oui pour le moment. Mais Besançon reste malgré tout accessible, parmi les plus rentables pour un investisseur, avec un fort potentiel locatif notamment concernant les petites surfaces, comme les studios. La cité bisontine accueille effectivement des milliers d’étudiants et des touristes chaque année, à la recherche d’un pied-à-terre.

Et si vous preniez le temps de découvrir les prix du marché dans les logements (appartements et maisons) anciens et neufs recueillis par le Figaro immobilier en avril dernier.  

Les prix du m² par nombre de pièces pour un :

  • Studio/1 pièce : 2 951 €/m².
  • 2 pièces : 2 726 €/m².
  • 3 pièces : 2 407 €/m².
  • 4 pièces : 2 102 €/m².
  • 5 pièces : 2 357 €/m².
  • 6 pièces : 2 358 €/m². 
  • 7 pièces et plus : 2 157 €/m².

Les prix du m² ancien par nombre de pièces à Besançon selon les estimations dévoilées le 1er mars dernier :

  • Studio / 1 pièce : 2 780 €/m². 
  • 2 pièces : 2 506 €/m². 
  • 3 pièces : 2 255 €/m². 
  • 4 pièces : 2 002 €/m². 
  • 5 pièces : 2 291 €/m². 
  • 6 pièces : 2 330 €/m². 
  • 7 pièces et plus : 2 142 €/m². 

Les prix du m² neuf par nombre de pièces à Besançon selon les estimations dévoilées le 1er mars dernier :

  • Studio / 1 pièce : 4 361 €/m². 
  • 2 pièces : 3 826 €/m². 
  • 3 pièces : 3 441 €/m². 
  • 4 pièces : 3 464 €/m². 
  • 5 pièces : 3 131 €/m². 
  • 6 pièces : 3 460 €/m². 

Prix d’un appartement ancien par nombre de pièces :

  • 1 pièce : 2 780 €/m². 
  • 2 pièces : 2 507 €/m². 
  • 3 pièces : 2 248 €/m². 
  • 4 pièces : 1 947 €/m². 
  • 5 pièces : 2 114 €/m². 
  • 6 pièces : 2 148 €/m². 
  • 7 pièces et plus : 2 245 €/m². 

Signalons que le prix d’achat dans l’immobilier neuf est généralement plus élevé que dans l’ancien. Mais il présente plusieurs avantages comme :

  • Le respect des normes en vigueur : accès aux personnes à mobilité réduite (PMR), phonique, thermique… 
  • Une meilleure performance concernant notamment les économies d’énergie… 
  • L’absence de dépenses liées aux gros travaux et aux mises aux normes propres à un logement ancien. 
  • …

Prix d’un appartement neuf par nombre de pièces :  

  • 1 pièce : 4 361 €/m². 
  • 2 pièces : 3 832 €/m². 
  • 3 pièces : 3 441 €/m². 
  • 4 pièces : 3 527 €/m². 
  • 5 pièces : 3 352 €/m². 

Notons que les appartements composent plus des 3/4 du parc résidentiel ancien. Si vous êtes plutôt « maison », nous vous invitons à découvrir leur prix par nombre de pièces à Besançon selon les estimations tombées le 1er mars 2024. Il semblerait que les maisons sur le marché soient actuellement plus rares.  

Dans l’ancien (prix m²) :

  • 3 pièces : 2 529 €/m². 
  • 4 pièces : 2 611 €/m². 
  • 5 pièces : 2 499 €/m². 
  • 6 pièces :  2 295 €/m². 
  • 7 pièces et plus : 2 146 €/m². 

Dans le neuf (prix m²)

  • 4 pièces : 2 932 €/m². 
  • 5 pièces : 2 643 €/m². 
  • 6 pièces :  3 460 €/m². 

Il faut aussi tenir compte de certaines caractéristiques qui peuvent influencer les prix d’un logement comme :

  • La surface en m². 
  • L’étage. 
  • Le balcon ou une terrasse.  
  • Le parking ou le box. 
  • L’exposition et l’orientation du bien. 
  • La proximité avec les commodités : écoles, commerces, transports en commun…

Les quartiers où il faut investir

Comme nous le rappelions déjà dans nos précédents articles sur Orléans, Dijon ou encore Amiens, l’emplacement est déterminant quel que soit votre projet dans le neuf ou l’ancien : investir dans du locatif ou acheter une résidence principale. Il doit être bien situé pour non seulement attirer un futur locataire, mais aussi en cas de revente.  Voici les quartiers :

  • Des Chaprais Cras dans le centre-ville : il propose des appartements de standing. Le secteur étant très recherché, les prix sont plus élevés pour des budgets restreints.  
  • De Montrapon-Montboucons : cet endroit peut être intéressant si vous recherchez un appartement avec une belle superficie. 
  • De Velotte : il est réputé pour ses espaces verts et son calme. 
  • Battant, l’un des quartiers les plus vieux de la ville : ce lieu attire du monde avec ses commerces en journée, ses restaurants et ses bars en soirée. 
  • La butte-Grette : il propose des logements neufs à des prix, certes, plus élevés, mais qui répondent aux dernières normes telles que l’isolation phonique et thermique.
  • La Boucle du Doubs qui comprend l’hypercentre et la vieille ville. De loin, le quartier le plus prisé et le plus cher.
  • Bregille : il recense de belles villas et pavillons de caractère.  

Rappelons que la concentration estudiantine, les touristes, ainsi que les locataires, qui prônent la colocation ou le coliving, sont majoritaires sur le marché immobilier bisontin. Y acheter un studio ou un deux-pièces en vue de le louer est un investissement quasiment assuré. Autant dire que la vacance est quasi-inexistante. 

Le saviez-vous ? Besançon fait partie des communes reclassées en « zones tendues » par l’État français, en octobre 2023. Elle figure désormais en zone B1 à cause du déséquilibre entre l’offre inférieure à la demande. Ce classement permet de bénéficier de plusieurs dispositifs facilitant le développement de l’immobilier locatif en France. Anne Vignot, maire de Besançon, n’est pas étonnée par ce reclassement :

On avait besoin à tout prix de fluidifier le marché immobilier. Besançon est une ville attractive qui attire un peu plus d’habitants chaque année. Mais nous n’avons pas une offre de logements suffisante pour les fixer dans nos murs, donc ils s’en vont à l’extérieur…

Le reclassement peut notamment donner un coup de fouet au marché immobilier en favorisant la construction de logements neufs. En octobre dernier, l’élue rappelait que 600 logements devaient sortir de terre du côté du quartier Grette–Brulard-Polygones, 200 vers les Hauts du Chazal et 150 au nord de la gare Viotte. Le début des travaux est prévu en 2025.

Les atouts indéniables de Besançon

Cette ville à taille humaine possède de nombreux services, administrations, écoles, commerces, lieux de loisirs, et espaces verts… Il est temps de découvrir les atouts que renferme cette ville bisontine. Et vous finirez peut-être par succomber à son charme, comme Juliette, bisontine d’adoption.

La qualité de vie de cette ville à taille moyenne est très agréable. Elle offre une vie citadine à proximité de la nature.

Les attraits économiques

« Besac », comme les habitants l’appellent, dispose d’une activité économique importante grâce à de nombreuses industries de pointe dans le domaine des microtechniques, de la micromécanique, du biomédical.

L’ancienne capitale française de l’horlogerie compte plus de 6 000 entreprises et plus 2 000 commerces. Le centre commercial les Passages Pasteurs se situent au cœur de la ville. Le centre-ville est un pôle économique non négligeable grâce à ses magasins situés Grande Rue et rue des Granges.

Élue ville où nous dormons le mieux selon une étude diligentée par la literie Emma auprès de centaine de Français en 2022 (à égalité avec Rennes), Besançon est aussi une ville universitaire qui accueille des milliers d’étudiants français et étrangers tous les ans. Leur présence est un point fort pour l’économie.

Les attraits logistiques

Besançon, qui recense près de 117 000 habitants, est une ville bien desservie. Grâce au TGV, il est possible de relier facilement des villes comme Paris, Lyon, Strasbourg et Genève en Suisse. L’aéroport de Dole-Jura est à une quarantaine de minutes en voiture. Pour ses riverains, un réseau de transport en commun dessert parfaitement les différents quartiers de la cité bisontine grâce aux tramways, aux autobus, aux trains. Deux gares aux abords du centre-ville proposent des liaisons directes vers de nombreuses agglomérations.

Les attraits touristiques

Reconnue pour la beauté de son patrimoine architectural, la ville est envahie par les touristes mais aussi par les locaux qui s’empressent de découvrir ou de redécouvrir la cathédrale Saint-Jean, la Gare d’Eau, le Fort Griffon… Mais aussi la citadelle de Vauban, inscrite au Patrimoine mondial de l’UNESCO, et qui doit être absolument visitée comme le stipule Juliette :

La citadelle de Vauban est un véritable bijou qui surplombe la ville. La balade autour des remparts permet d’avoir une vue magnifique sur la ville et sur les forts qui l’entourent. Un chef-d’œuvre architectural qui offre de beaux moments lors des balades dominicales en famille.

La nature est omniprésente à Besançon, qui a obtenu le label de la première ville verte de France à maintes reprises. Les parcs ou encore la rivière sont une invitation à la balade. La ville est située au pied des montagnes du Jura. Un cadre idéal pour les flâneries ou pour pratiquer un sport comme nous le fait remarquer Juliette :

Cette ville est idéale notamment pour les sportifs qui veulent pratiquer le trail, faire des randonnées.

Les attraits culturels

Classée ville d’Art et d’Histoire, elle peut s’enorgueillir d’un riche patrimoine culturel avec de nombreux musées comme celui de la Résistance et de la Déportation qui a été nouvellement refait. Elle est équipée de cinémas, de théâtres, de salles de spectacle, d’infrastructures sportives, d’un zoo, d’un aquarium…

En conclusion

Besançon possède des avantages économiques, touristiques et culturels qui peuvent séduire les investisseurs. En plus, le marché immobilier bisontin est toujours accessible. En effet, les prix d’acquisition concernant notamment les logements neufs sont plus bas en comparaison de ceux se trouvant dans d’autres villes en métropole. Le marché immobilier dans cette cité, qui a vu naître Victor Hugo, présente également d’autres opportunités intéressantes surtout pour les futurs propriétaires à la recherche : 

  • D’un placement sûr sur le long terme.  
  • D’un marché locatif dynamique pouvant s’avérer un investissement payant dans le but de se constituer un patrimoine. 
  • D’une rentabilité attractive. 
  • De dispositifs comme la loi Pinel, Denormandie ou le bail réel solidaire. 

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