Les JO 2024, concurrents ou équipiers de l’immobilier en France ?

Publié le 01 juin 2024, mis à jour le 23 septembre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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En 2017, Paris se voyait attribuer l’organisation des Jeux de la XXXIIIe olympiade. Cinq ans après cette annonce, une étude réalisée par SeLoger et Meilleurs Agents dévoilait que les villes tricolores, accueillant des épreuves olympiques, avaient vu leur prix immobilier grimper entre 2017 et 2022. Cette hausse est-elle le fruit du hasard ou est-ce que cette annonce a réellement dopé le marché immobilier ? Difficile de le dire même si l’évolution des prix apparaît comme des preuves à l’appui.  

• Bordeaux : +23,4 %. 
• Boulogne-Billancourt : +22,6 %. 
• Colombes : +23,7 % 
• Élancourt : +8,7 %. 
• Le Bourget : +15,5 %. 
• La Courneuve : +9,6 % 
• Lille : +32,1 %. 
• Lyon : +42,9 %. 
• Marseille : +28,2 %. 
• Montigny-le-Bretonneux : +9,4 %. 
• Nanterre : +19,5 %. 
• Nantes : +42,5 %. 
• Nice : +22,6 %. 
• Paris : +19,6 %. 
• Saint-Denis : +25,5 %. 
• Saint-Étienne : +27,6 %. 
• Vaires-sur-Marne : +4,4 %.
• Versailles : +30,4 %.

Admettons que l’obtention des Jeux ait permis au marché immobilier de surfer sur la vague olympique. Il ne faut pas oublier que la crise est depuis passée par là et que tous les secteurs de l’immobilier ont connu des moments compliqués en 2022 et en 2023.

• Envolée des taux d’intérêt en dix-huit mois. 
• Baisse des prix de vente dans de nombreuses villes françaises, dont Paris. Plusieurs arrondissements de la capitale sont passés sous le seuil des 10 000 € au mètre carré au troisième trimestre 2023. 
• Ralentissement du nombre de crédits délivrés par les établissements prêteurs qui ont durci leurs conditions d’octroi. 
• Échec des projets d’achat immobilier pour les particuliers et notamment les primo-accédants à cause du refus des banques, des délais de vente trop importants, etc. 
• Diminution importante des transactions immobilières. 
• Maintien des règles d’octroi par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).  
• Baisse des ventes concernant les logements neufs. 
• Tension palpable sur le marché locatif : les demandes sont plus importantes que les offres.

Si des professionnels et des particuliers subodorent des jours meilleurs dans les mois à venir, une question est toutefois sur beaucoup de lèvres : les JO 2024 peuvent-ils réellement avoir un effet positif sur le marché immobilier français ? Si nous nous référons aux précédentes éditions, cet événement planétaire peut être un élément fédérateur pour ce secteur. Et les principaux acteurs de ce marché espèrent que les JO 2024 à Paris ne dérogeront pas à la règle. 

Les Jeux olympiques, une aubaine pour l’immobilier en France ?

Comme nous avons pu le constater, le passage des JO dans certaines villes organisatrices lors des éditions précédentes a été payant au cours des deux dernières décennies. Il s’agit de l’effet JO. Les chiffres sont là pour appuyer ce constat. Le prix au mètre carré avait atteint : 

• +22 % à Tokyo en 2021. 
• +24 % à Londres en 2012. 
• +14 % à Athènes en 2004. 
• +60 % en seulement quatre années à Sydney en Australie en 2000.

Les précédentes éditions bénéfiques pour l’immobilier

Une étude menée par la Llyods Banks montre que la cité londonienne a vu ses prix immobiliers augmenter de 61 % sur dix ans. Concernant les quartiers, ayant accueilli des épreuves olympiques, notamment ceux de l’Est londonien, les prix ont explosé sur dix ans :

• Newham : 98 %.
• Waltham Forest : 122 %.
• Homerton : 210 %. 

L’attractivité de certaines communes renforcée grâce aux JO 2024 ?

Cette compétition très médiatisée pourrait rendre plus attractive certaines agglomérations, notamment en Seine-Saint-Denis qui va accueillir entre autres le village olympique. Outre ce département, il faut savoir que Paris et les autres villes françaises comptent sur cette attractivité pour attirer les investissements étrangers.

Dès que le rideau sera retombé sur cet événement, dont la portée est mondiale, les logements dionysiens ne seront pas détruits. Ils deviendront des habitations, des bureaux neufs, des résidences de service… Comme à Londres en 2012 qui a, de ce fait, remanié l’urbanisme de certains quartiers en perdition.

Signalons que la vente des logements neufs situés dans le village olympique a d’ailleurs débuté. Certains se sont vendus 7 000 €/m². Ils seront livrés en 2025.

Bien que le contexte international et français soit aujourd’hui différent, il va sans dire que les propriétaires d’un logement dans les villes tricolores¹ retenues pour recevoir les épreuves olympiques espèrent qu’ils seront logés à la même enseigne, à savoir bénéficier d’une marge de progression dans ce secteur, mais aussi d’une hausse des prix de vente dans les prochaines années.

Voilà pourquoi certains propriétaires ont pris le risque de botter en touche concernant la vente de leur logement. Comme à Londres ou à Sydney !

Immobilier : louer puis mettre en vente dès la fin des JO de Paris

Des Français s’apprêtent à faire d’une pierre deux coups. Ils ont remis à plus tard la vente de leur bien dans l’espoir de profiter de l’effet JO et d’engranger des revenus locatifs avant et pendant les Jeux. Pour certains détenteurs d’un bien immobilier notamment dans les agglomérations, qui se pareront des couleurs olympiques cet été, la location fait figure de bon plan puisqu’elle leur permettra :  

• D’améliorer leurs revenus.
• De bénéficier d’un apport personnel plus conséquent pour acheter un nouveau bien immobilier. 
• De clôturer un prêt en cours plus rapidement.

Les JO 2024 agissent déjà sur les prix de l’immobilier…locatif

Depuis des mois, les villes hôtes constatent une augmentation des prix concernant la location à la nuitée. Ce constat est particulièrement flagrant à Lille, Bordeaux, Nice, Nantes, Lyon et Marseille qui appliquent des prix beaucoup plus élevés qu’à l’accoutumée. Paris n’est pas en reste. Laëtitia Caron, directrice générale de PAP, reconnaissait en mars dernier que les prix d’une nuitée seraient plus élevés qu’en période classique :

En moyenne, les prix sont multipliés par 3,5 à Paris et Boulogne, par 3 en Seine-Saint-Denis, le nord des Hauts-de-Seine et Versailles et par 1,5 à mesure qu’on s’éloigne dans la couronne parisienne. Les prix doivent aussi doubler durant les Jeux olympiques dans deux autres grandes villes, Lille et Marseille. 

À noter : les locataires doivent obtenir une autorisation écrite de leur propriétaire bailleur s’ils veulent sous-louer leur logement. Contrairement à un propriétaire d’un logement, il doit respecter un certain prix lors de la sous-location, à savoir ne pas dépasser le prix de son loyer.

Immobilier 2024 : les JO et d’autres éléments fédérateurs en vue de la reprise

Il n’est donc pas impossible que les Jeux olympiques agissent positivement sur l’immobilier. Mais pas seulement ! Les professionnels de ce secteur comme les agents immobiliers, les courtiers, les notaires, les banquiers, etc, mais aussi les futurs vendeurs ou acquéreurs potentiels ont remarqué certains signes de reprise qui pourraient marquer le retour d’une certaine stabilité sur le marché immobilier. Quels sont ces signes de reprise ?

Les taux se stabilisent, voire baissent

Nous assistons à une stabilisation, voire à une baisse des taux moyens pour un prêt immobilier, selon Crédit Logement. En avril 2024, il était à 3,81 % contre 3,99 % en février dernier. Concernant les emprunts à 20 ans, le taux moyen diminue aussi : 3,76 % en avril contre 4,26 % en décembre 2023. La baisse est plus flagrante pour l’immobilier neuf : 3,75 % en avril. Les taux sur le marché de l’ancien diminuent aussi : 3,81 %. À la suite de cette nouvelle encourageante, des acheteurs pourraient envisager de ressortir de leurs tiroirs leur projet immobilier. Certains courtiers espèrent même retrouver des taux compris entre 3,50 % et 3,80 % dès le second semestre 2024.

À noter : Le baromètre Ymanci permet de découvrir les taux nominaux en vigueur.

L’accès au prêt immobilier est plus facile

Les années 2022 et 2023 ont été compliquées pour les acquéreurs et en particulier pour les primo-accédants. L’inflation a forcé la banque centrale européenne (BCE) a adopté des mesures contraignantes comme l’augmentation rapide de ses taux directeurs. Cette augmentation rapide a entraîné dans la foulée l’augmentation des taux de crédit immobilier qui est passé de 1 % à plus de 4 % entre 2021 et 2023.

Aujourd’hui, son accès est plus facile. Le comportement des établissements prêteurs semble effectivement rassurer les particuliers plus enclins à vouloir souscrire un crédit en vue d’acquérir un bien immobilier. Ainsi, les emprunts immobiliers pourraient repartir de plus belle grâce au retour des établissements bancaires sur le marché.

Le saviez-vous ? Si un dossier même complet est rejeté par une banque ou un organisme prêteur, il est désormais possible de demander son réexamen.

Des propriétaires sont plus réalistes

Une étude a constaté que certains propriétaires redeviennent plus raisonnables, plus réalistes en proposant des prix de vente plus abordables. À cause de la surestimation des logements et de l’intransigeance des propriétaires :

• Les délais de vente étaient très longs. 
• Les compromis de vente tombaient à l’eau, car l’acquéreur potentiel n’avait pas obtenu son emprunt immobilier. 
• … 

Le fait d’être plus réaliste devrait permettre aux acheteurs de profiter de meilleures conditions d’accès au crédit immobilier.

Des conditions d’octroi ont été réajustées par le HCSF

Le HCSF, c’est-à-dire le Haut Conseil de stabilité financière, a ajusté certaines conditions d’octroi du crédit comme la possibilité de s’endetter sur 27 ans pour un achat dans l’ancien nécessitant des travaux de rénovation d’un coût équivalent à 10 % de l’opération contre 25 % auparavant. Ces modifications ont un but précis : permettre aux particuliers d’accéder plus facilement au marché immobilier.

Des prix de vente qui baissent

Le contexte du marché immobilier ne joue pas en faveur d’un particulier qui possède une maison ou un appartement. Les prix de vente dans les logements anciens, les maisons et les appartements notamment dans des grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon, baissent depuis 2023. Cette tendance ne devrait pas s’inverser dans les prochains mois. Idem dans le neuf ! N’est-il pas préférable d’attendre encore ? Certains notaires estiment pourtant que le moment de vendre est venu car :

L’espoir d’un frémissement et d’un avenir plus dégagé à l’orée du dernier trimestre (2024) ne serait plus forcément à exclure.

Immobilier 2024 : quels sont les risques en dépit des JO et des signes de reprise ?

Les feux concernant une reprise du secteur immobilier ne sont pas encore au vert. Chacune des parties concernées devra donc faire attention :

À l’attentisme  

L’attentisme de certains propriétaires pourrait provoquer un embouteillage dans ce secteur et précipiter une nouvelle baisse des prix. En effet, la concurrence pourrait être rude si les maisons ou les appartements se retrouvent tous, en même temps, sur le marché immobilier. 

A la surévaluation 

Il est compréhensible que les vendeurs ne veuillent pas brader leur bien immobilier. Mais les acheteurs fixent généralement un budget précis en fonction de leur épargne et de leur capacité d’emprunt. Devant un bien surévalué, ils risquent de déclarer forfait. Quant aux propriétaires, ils resteront avec leur logement sur les bras.

L’estimation d’un bien immobilier est une étape importante. Pour cela, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier comme un courtier qui facilitera vos démarches. Ymanci possède plus de 130 agences de courtage aux quatre coins de la France, de Brest à Valence en passant par l’Île de la Réunion à Saint-Denis, à Saint-Paul, à Saint-Pierre.

Spécialisée en regroupement de crédits, en prêt immobilier et en assurance emprunteur, Ymanci met aussi à votre disposition des outils indispensables, gratuits et sans engagement pour, par exemple, simuler votre futur crédit immobilier ou estimer le budget de votre projet immobilier.

À l’effet JO  

Même si beaucoup l’espèrent, l’effet JO peut ne pas se manifester. Rappelons que le contexte international et français est différent.  

Aux transactions immobilières 

Les professionnels ont une nouvelle fois revu leurs prétentions à la baisse. L’estimation est en effet de 800 000 ventes d’ici septembre 2024, selon la Chambre des Notaires. Dans le neuf, les ventes de promoteurs devraient encore reculer. Pour le milieu professionnel, la reprise n’est pas prévue avant 2025.

En conclusion

Même si les acteurs de l’immobilier ne peuvent pas compter que sur les JO pour remettre ce secteur sur les bons rails, ils veulent se montrer optimistes. Ils espèrent que les JO 2024 seront l’un des éléments déclencheurs qui permettra de redonner de la vitalité au marché immobilier. Les points évoqués dans cet article laissent espérer que les Jeux olympiques auront un impact significatif sur l’immobilier dans les mois qui viennent. Après tout, l’investissement immobilier est une course de fond et non un sprint… C’est sur le long terme que le propriétaire et l’acheteur verront s’ils ont fait une bonne ou mauvaise affaire pécuniaire.

¹ Paris, ville organisatrice, Versailles, Colombes, Saint-Denis, Lille, Nice, Nantes, Marseille, Bordeaux, Saint-Etienne, Châteauroux et Teahuppo à Tahiti seront donc les villes qui accueilleront les Jeux olympiques du 26 juillet au 11 août et les Paralympiques du 28 août au 8 septembre 2024. 

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