Bien acheter son bien immobilier
Vous êtes sur le point de réaliser votre premier achat immobilier. Retrouvez nos conseils pour vous guider dans votre premier achat immobilier afin de réaliser un bon investissement. Que vous achetiez sous les prix du marché ou que vous trouviez le bien de vos rêves, vous ne devez pas perdre de vue votre objectif et vous devez rester vigilant lors de vos visites.
Rechercher un bien
Avant d’entamer vos recherches, il est primordial de déterminer les critères de recherche de votre futur bien en vous posant les bonnes questions :
- Quel type de bien voulez-vous acheter ?
- Pour quel budget ?
- De quelle surface ?
- Dans quel lieu ?
- …
Plus vos critères seront précis, moins vous perdrez de temps avec des suggestions de biens immobiliers ne correspondant ni à vos attentes ni à votre situation. vous pouvez déjà vous faire une idée en utilisant un de nos outils en ligne.
La recherche du logement idéal peut prendre plus ou moins de temps, et votre objectif sera de voir un maximum de biens immobiliers correspondant à vos critères. Consultez régulièrement des sites et diversifiez les sources.
Des sites Internet regroupent les annonces immobilières de professionnels comme SeLoger ou Logic-Immo. N’hésitez pas à mettre en place un système d’alerte sur les biens répondant à vos critères qui arrivent sur le marché. Attention, le marché de l’immobilier étant dynamique, surtout dans certaines régions, les biens immobiliers prisés peuvent se vendre très vite. Il est donc important d’assurer une veille active et d’être réactif sur les visites.
Un agent immobilier, professionnel dans son domaine, permet normalement de gagner du temps. Il fait effectivement des recherches pour le compte de ses clients. Alors vous ne perdez rien à entamer ce type de démarche qui vous permettra dans tous les cas d’ajouter une corde à votre arc et d’avoir plus de propositions ciblées sur votre recherche.
Les annonces entre particuliers, comme PAP, représentent également une source importante de biens à la vente. Environ 2 ventes sur 10 sont directement réalisées entre particuliers. Cependant, comme il y a absence de professionnels, vous devez vérifier un certain nombre de points comme :
- Le prix correspond-il au prix du marché ?
- Comment a-t-il été fixé ?
- Les diagnostics ont-ils été réalisés ?
- Comment a été calculée la surface ?
- …
Si vous manquez de temps, vous pouvez aussi passer par un chasseur d’appartement. Moyennant une commission, il se chargera de faire une première sélection de biens immobiliers en fonction d’un cahier des charges précis.
Astuce !
Si vous démarrez vos recherches, il est compliqué de savoir si vous avez trouvé une bonne affaire ou non. Il est donc important d’élargir vos critères et de visiter rapidement plusieurs biens immobiliers. Grâce à ces visites, vous vous ferez ainsi une idée du marché et vous pourrez mieux cibler vos recherches. Renseignez-vous sur les prix de l’immobilier du secteur choisi.
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Points à vérifier
Avant d’acheter une maison, il faut vérifier certains points qui pourront vous éviter de faire face à des dépenses imprévues :
- L’environnement du bien,
- Les nuisances sonores éventuelles,
- L’état des murs et des sols,
- Le type de chauffage et la qualité de l’installation,
- La toiture,
- Les diagnostics énergétiques ou encore amiante…,
- Le montant des taxes foncières et d’habitation,
- La vérification des cadastres,
- L’étude des sols, les projets ou les travaux à venir… Ces renseignements peuvent être pris auprès de la mairie,
- L’orientation du bien ou si vous préférez son exposition,
- Les travaux à réaliser ou pas comme l’état de l’installation électrique, des peintures, de la plomberie…,
- La vérification du règlement du lotissement s’il s’agit d’une maison en lotissement.
Si vous vous lancez aussi dans l’achat d’un appartement, vous devrez également vérifier :
- L’état de la copropriété,
- Le compteur électrique collectif ou individuel,
- L’état des caves et des fondations,
- L’âge de l’immeuble,
- Les frais liés à la copropriété comme les travaux votés ou non votés,
- La sécurisation de la porte d’entrée,
- L’état de la façade,
- L’orientation du bien,
- Le montant des taxes foncières et d’habitation,
- Les travaux à réaliser ou pas : état de l’installation électrique, état des peintures, état de la plomberie…
Vous n’avez pas encore de préférence sur le type de bien que vous souhaitez acquérir, consultez nos conseils pour vous aider à faire votre choix entre maison ou appartement.
Évaluer un prix
Le vendeur se fixe sur la loi de l’offre et de la demande. Il va donc comparer son bien aux logements similaires des environs pour déterminer son prix.
L’État a rendu public les transactions immobilières réalisées par les particuliers. Elles sont accessibles depuis votre espace personnel sur le site des impôts, rubrique Données publiques. Cela vous permet d’avoir une idée du prix des biens similaires à celui que vous cherchez et de déterminer si les biens que vous visitez sont cohérents avec les prix du marché.
Faire une offre
L’offre d’achat est un document qui engage en premier lieu le futur acquéreur quant à sa proposition d’achat. Cette offre permet de matérialiser la proposition d’achat auprès du vendeur, qui est libre de l’accepter ou de la refuser. Bien définir le montant de l’offre que vous allez émettre est une étape cruciale puisque le choix final appartient au vendeur. Attention, une offre d’achat trop en dessous du prix fixé par le vendeur pourra entraîner un refus sans contre-proposition. Vous pouvez cependant envisager de négocier le prix de vente si vous trouvez qu’il n’est pas en adéquation avec les prix du marché et l’état général du bien.
L’offre d’achat va matérialiser par écrit l’accord entre le vendeur et l’acheteur. Y seront mentionnées, les informations suivantes :
- L’état civil de l’acheteur et du vendeur,
- La description du bien,
- Le délai de validité de l’offre.
Une fois toutes les conditions écrites, l’acheteur peut signer l’offre.
Si l’offre est acceptée, acquéreurs et vendeurs sont dans l’obligation de respecter les conditions établies par l’offre. Il en résultera alors la rédaction du compromis de vente.
Une fois l’offre d’achat signée par les parties concernées, vous bénéficierez d’un délai de rétractation de 10 jours. Durant ce délai, vous pouvez changer d’avis sans subir de pénalités financières. Une fois ce délai de rétractation passé, les deux parties s’engagent à signer l’acte de vente. Si vous souhaitez vous rétracter, vous devrez adresser une lettre recommandée au vendeur ou à l’agent immobilier pour indiquer que vous ne souhaitez pas donner suite à votre proposition d’achat.
La marge de négociation
En règle générale, le vendeur fixe son prix en anticipant une négociation de la part des acheteurs. Lorsque l’on souhaite acquérir un bien, il faut réussir à savoir si le bien est négociable et si on peut envisager de faire une proposition un peu plus faible que le prix annoncé. Certains points du bien immobilier que vous souhaitez acheter peuvent vous servir d’appui pour vos négociations :
- Le prix au m2 selon les prix du marché,
- Les frais de rénovation à prendre en compte : une pièce à créer, à refaire…,
- Le bilan du diagnostic énergie qui peut entraîner des frais importants.
Les choses à éviter pour un premier achat
C’est votre tout premier investissement immobilier, en tant que nouvel acquéreur, certains rouages du marché de l’immobilier vous sont encore inconnus. Veillez donc à ne pas vous lancer dans des projets trop ambitieux ou complexes qui pourraient vous décourager pour l’avenir.
En tant qu’acheteur novice, il serait judicieux de faire un tour complet pour estimer le montant des travaux et peser le pour et le contre pour chacun d’entre eux. Vous pouvez par exemple vous trouver face à des biens nécessitant de gros travaux structurels (toiture, structure du bien…), des biens déjà occupés et sous des procédures d’impayés, des locaux à la fois commerciaux et habitables…
